（租房迎來(lái)大變動(dòng)，保障性租賃住房將越來(lái)越多，沒(méi)買(mǎi)房的有福了）

　　沒(méi)有買(mǎi)房的，有福了！最近大家都在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，但其中有一條非常重要的消息，可能大多數(shù)人都忽略了。今年的10月21號(hào)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)在福州召開(kāi)了國(guó)家發(fā)展保障性租賃住房工作會(huì)議，提出了十大政策意見(jiàn)，并且釋放出了一系列的重大信號(hào)，繼高房?jī)r(jià)之后，國(guó)內(nèi)的租房市場(chǎng)也將迎來(lái)大變動(dòng)。無(wú)論你是房東，還是租房客，或者是準(zhǔn)備投資買(mǎi)房的，今天的內(nèi)容對(duì)你來(lái)說(shuō)都非常重要?？梢哉f(shuō)是有人歡喜有人憂啊。

　　年輕人從大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入社會(huì)，并沒(méi)有太多的積蓄可以在北上廣深這樣的城市安置一套房子，租房就成了大部分年輕人的選擇。特別是在大城市打拼的年輕人，在城市租房，過(guò)的什么樣的生活，可以說(shuō)是如人飲水，冷暖自知。

　　在網(wǎng)上我們經(jīng)?？梢钥吹揭恍╆P(guān)于“租房”主題的熱點(diǎn)討論，比如說(shuō)：在大城市，你覺(jué)得是租房劃算，還是買(mǎi)房劃算，又或者是各種關(guān)于城市房租價(jià)格的調(diào)研。

　　說(shuō)到在城市租房劃算還是買(mǎi)房劃算的問(wèn)題，可以說(shuō)是一個(gè)世紀(jì)爭(zhēng)論，有的人堅(jiān)定支持租房劃算，就連著名的電視節(jié)目主持人金星，也贊成這個(gè)觀點(diǎn)，理由是：租房子可以選擇的范圍太廣泛了，可以租到最好的地方，但是如果買(mǎi)房子，一般都買(mǎi)不到市中心，這樣如果是在市中心上班的，每天上下班要花費(fèi)好幾個(gè)小時(shí)，性價(jià)比就很低了。

　　但是大部分的年輕人還是會(huì)選擇在有條件的時(shí)候買(mǎi)房子，沒(méi)辦法啊，很多人還是把房子作為結(jié)婚的條件的，還有一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，有了孩子之后，如果沒(méi)有自己的房子很有可能就辦不了戶口，到時(shí)候小孩子的上學(xué)都成了問(wèn)題。

　　其實(shí)上面的兩種說(shuō)法都沒(méi)有問(wèn)題，現(xiàn)在大家覺(jué)得租房子還有很多解決不了的問(wèn)題，那是因?yàn)槲覀儑?guó)家還沒(méi)有真正意義上進(jìn)入到租房的時(shí)代，租賃房與許多城市的對(duì)應(yīng)功能，比如戶口、上學(xué)等還沒(méi)有進(jìn)行匹配，我們當(dāng)前面臨的，其實(shí)是一個(gè)租房市場(chǎng)發(fā)展的陣痛期，但參考?xì)W美國(guó)家的發(fā)展歷史，或許在不久之后，我們也會(huì)進(jìn)入一個(gè)全面租房的時(shí)代，于是如何完善租房市場(chǎng)，就成了政府不得不面對(duì)和解決的問(wèn)題了。

　　我們先來(lái)看看現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房屋租賃市場(chǎng)，我們國(guó)家對(duì)租房問(wèn)題越來(lái)越關(guān)注，其實(shí)也就是這幾年開(kāi)始的事兒，特別是在大城市房?jī)r(jià)越漲越高之后，租房市場(chǎng)作為一個(gè)替代選擇，對(duì)于解決新市民和進(jìn)城務(wù)工的年輕人來(lái)說(shuō)，就顯得越來(lái)越重要了。然而，盡管政府高度關(guān)注，國(guó)內(nèi)城市的租房市場(chǎng)還是存在不少問(wèn)題。

　　首先，最突出的問(wèn)題就是，租房房源的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，我們當(dāng)前的房屋租賃類型整體呈現(xiàn)出明顯的“正金字塔”形態(tài)，青年公寓占比超過(guò)八成，而高端公寓比例僅為1.35%，還有約8.62%的房子是企業(yè)給基層員工提供的集體宿舍型公寓?？傮w來(lái)說(shuō)，結(jié)構(gòu)并不十分健康，存在著大量的戶型錯(cuò)配、價(jià)格錯(cuò)配、位置錯(cuò)配問(wèn)題。

　　比如說(shuō)，有的人是通過(guò)人才引進(jìn)到大城市居住、工作和生活的，這類人往往已經(jīng)人到中年，事業(yè)有成，帶著配偶和小孩一大家來(lái)新城市生活，雖然有單位的補(bǔ)貼，但要在市區(qū)可接受的距離范圍內(nèi)找到適合一大家子人居住的大房子，還真的不是一件容易的事。而有的年輕人在市中心上班，但是按照他的收入很難在市中心租到價(jià)格和距離都合適的房源，最后不是承受高昂的房租住在公司附近，就是承受長(zhǎng)時(shí)間的交通住在相對(duì)偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，不管做那個(gè)選擇，都需要取舍。

　　其次，租賃房源大量地掌握在二房東或者中介公司手中，非常容易形成統(tǒng)一的價(jià)格聯(lián)盟。今年下半年開(kāi)始，在城市租房的朋友明顯感覺(jué)到，城市的租房?jī)r(jià)格在上漲，而且漲價(jià)不是個(gè)別小區(qū)、，回過(guò)頭來(lái)大家才發(fā)現(xiàn)，基本上市場(chǎng)上還可以的一些房源都被二房東或者中介公司拿走了，加上今年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多輪政策調(diào)控之后，行情低迷，很多中介公司都把注意力轉(zhuǎn)移到了租房上，反而把租房的價(jià)格給提上去了。

　　城市的租房房源大多數(shù)還是來(lái)自私人產(chǎn)權(quán)房的租賃，政府提供的保障住房的數(shù)量還比較少，大部分的年輕人只能接受房東不定期或者定期的提高房租，房租的上漲比工資的上漲頻率還要高，幅度還要大，讓年輕人苦不堪言。

　　租房貴，房源結(jié)構(gòu)錯(cuò)配，成為年輕人普遍反映的問(wèn)題，于是，在10月份福州召開(kāi)的“發(fā)展保障性租賃住房工作會(huì)議”上，國(guó)家準(zhǔn)備動(dòng)手了，這次會(huì)議創(chuàng)造性的提出了如何發(fā)展保障住房體系，如何完善國(guó)內(nèi)城市，尤其是人口凈流入大城市的租房結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。

　　首先，會(huì)議提出，要加快建設(shè)以公租房、保障性租房和共有產(chǎn)權(quán)房為主的租賃住房保障體系。這一句話雖然不長(zhǎng)，但是知識(shí)點(diǎn)和信息量都很大，很顯然，國(guó)家把國(guó)內(nèi)住房保障體系的結(jié)構(gòu)給梳理清楚了。

　　國(guó)內(nèi)的住房保障體系是一個(gè)很大的概念，在我看來(lái)啊，它有三個(gè)層次：

　　第一個(gè)層次，就是市場(chǎng)化的住房保障體系。換句話說(shuō)，就是有錢(qián)就可以買(mǎi)得到的住房，也就是我們?nèi)粘Ｋ?jiàn)到的商品房。毫無(wú)疑問(wèn)，這是最高層次的住房保障了，有錢(qián)人通過(guò)財(cái)富的積累想要在城市當(dāng)中擁有舒適的居住環(huán)境，國(guó)家當(dāng)然也要滿足他們，這是一個(gè)社會(huì)源源不斷發(fā)展的動(dòng)力之一。大家對(duì)于商品房應(yīng)該都不陌生，不同于各種拆遷房、公房，商品房的數(shù)量在各個(gè)城市當(dāng)中的占比是非常有限的，往往只有財(cái)富在金字塔尖的這一批富人才會(huì)購(gòu)買(mǎi)。大家如果住在商品房的話，在國(guó)內(nèi)基本上還是能夠達(dá)到中產(chǎn)階級(jí)的級(jí)別的。

　　第二個(gè)層級(jí)的住房保障體系，是半市場(chǎng)化住房保障體系，就是住房既有按照市場(chǎng)化要求購(gòu)買(mǎi)的部分，也有政府補(bǔ)貼照顧的部分。這一個(gè)層次的住房，最典型的就是很多經(jīng)濟(jì)適用房和人才房，政府在給開(kāi)發(fā)企業(yè)提供土地時(shí)，給予了補(bǔ)貼，控制了地價(jià)，穩(wěn)住了房?jī)r(jià)。那些符合購(gòu)買(mǎi)條件的人買(mǎi)到這些房子，價(jià)格是非常便宜的，但是這些房子并不是誰(shuí)都能買(mǎi)的，有很強(qiáng)的政策傾斜。

　　第三個(gè)層次，也就是我們今天討論的主題內(nèi)容，那就是租賃住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，重點(diǎn)要解決的是購(gòu)房能力不足、中低收入階層以及新市民的住房問(wèn)題。

　　在理清了國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的三大層次之后，我們?cè)倩剡^(guò)頭來(lái)看相關(guān)部門(mén)這次會(huì)議上第二大重點(diǎn)內(nèi)容，要對(duì)人口凈流入的大城市進(jìn)行廣泛的調(diào)研，從實(shí)際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，增加市場(chǎng)租賃房的供給，并且啊，相關(guān)部門(mén)還給上海、廣州、深圳等大城市下了目標(biāo)，比如上?！笆奈濉睍r(shí)期新增保障性租賃住房分別為47萬(wàn)套，這就是在未來(lái)五年要達(dá)成的硬性任務(wù)。

　　會(huì)議上還說(shuō)了，建設(shè)租房保障體系，還要引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等主體參與進(jìn)來(lái)，引導(dǎo)這些主體自主開(kāi)發(fā)租賃房，提供給員工居住。

　　最后一點(diǎn)，會(huì)議把租房保障體系的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象也給說(shuō)清楚了，要重點(diǎn)關(guān)注新市民和年輕人，堅(jiān)持小戶型、低租金，保障房不允許設(shè)收入線門(mén)檻，無(wú)論收入多少，都應(yīng)該納入保障房體系，而保障房的建設(shè)要以70平方米以下的小戶型為主，租金要比同地段同戶型的市場(chǎng)化租賃房更加便宜。

　　國(guó)家已經(jīng)提出了綱領(lǐng)性的指導(dǎo)意見(jiàn)，接下去就看各個(gè)地方政府的政策實(shí)施能力了，實(shí)際上，今年以來(lái)，全國(guó)有多個(gè)城市都在大力發(fā)展租賃房保障體系，而且力度越來(lái)越大，創(chuàng)新的做法也越來(lái)越多。

　　以福建廈門(mén)市為例，今年10月，廈門(mén)市發(fā)布了《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》，要把市內(nèi)23個(gè)非住宅類存量房屋項(xiàng)目申請(qǐng)改建成為保障性租賃住房，改建后可提供租賃住房約1萬(wàn)套，這些租賃房主要向新市民和中低收入家庭提供。不僅房租低于市場(chǎng)同類型房源，這些改建后的項(xiàng)目還將進(jìn)一步參考居民住宅標(biāo)準(zhǔn)收取水費(fèi)、電費(fèi)，基本上和住宅沒(méi)有太大的差別了。

　　在隔壁的廣東省，廣州市最近也發(fā)布了一則叫《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見(jiàn)》，提出到2025年，廣州要通過(guò)城市更新復(fù)建安置區(qū)，配置中小型住房、“工改租、商改租”等，全面完成66萬(wàn)套保障性住房，這66萬(wàn)套保障性住房中，有10萬(wàn)套商品住房在市中心，剩下建在南沙副中心和外圍區(qū)域。同時(shí)，廣州正在研究出臺(tái)通過(guò)公積金“按月還供”的做法，未來(lái)年輕人可以通過(guò)公積金支付租金，大大減輕了他們的生活負(fù)擔(dān)。

　　在浙江杭州，政府不僅要在2025年之前，保障未來(lái)5年內(nèi)新增保障性租賃住房，占全部新增住房比例不低于30%，并且承諾這些租賃房的租金未來(lái)十年不漲。杭州這次重點(diǎn)是建設(shè)保障性租賃住房，針對(duì)人群也很清晰，是市內(nèi)無(wú)房新市民，青年人群，政策的意圖是在保障民生的同時(shí)，同樣為了吸引和留住人才。

　　在江蘇南京，相關(guān)部門(mén)草擬的《南京市發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》已向全市進(jìn)行公開(kāi)征求意見(jiàn)了。按照這個(gè)意見(jiàn)的內(nèi)容，南京市政府鼓勵(lì)在地鐵上蓋保障性租賃住房，規(guī)定戶型面積原則上在70平方米以內(nèi)，租金不高于市場(chǎng)價(jià)的9折。

　　除此之外，在西安、江門(mén)、南昌等地，政府也都采取了建設(shè)保障性租賃房的政策，國(guó)家要保障租房群體的生活是有目共睹的，差別在于數(shù)量、時(shí)間和方式方法而已。

　　作為中國(guó)人，大家還是很幸福的，雖然我們國(guó)家現(xiàn)代化的水平還不算很高，發(fā)展的時(shí)間還比較短，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)還存在各種問(wèn)題，但國(guó)家這么大力推廣租賃住房保障體系建設(shè)，這在全球范圍內(nèi)來(lái)講都是很少見(jiàn)的。未來(lái)啊，我預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)城市的租賃市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)。首先是租賃市場(chǎng)的法律保障體系越來(lái)越健全，那些市場(chǎng)化租賃的房屋，將越來(lái)越體現(xiàn)對(duì)租客權(quán)利的保護(hù)。

　　實(shí)際上，在美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，只要簽訂租約，一方面，房東是不能夠隨便趕租客走的，租客的隱私、居住等權(quán)利是得到法律全面保護(hù)的，房東想要突破租約臨時(shí)收回房子，是很難的。在德國(guó)，還有房租的價(jià)格管制機(jī)制，房租不能隨便漲，如果房租漲價(jià)太離譜了，租客甚至可以告房東，參考這些發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的路，未來(lái)在市場(chǎng)化的房屋租賃市場(chǎng)當(dāng)中，對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)將越來(lái)越多，現(xiàn)在，在國(guó)內(nèi)當(dāng)房東是一件非常舒服的事情，未來(lái)房東的權(quán)利和義務(wù)也會(huì)明確下來(lái)，房東也要遵守道德準(zhǔn)則和法律規(guī)范。

　　其次，隨著保障性租賃住房建設(shè)得越來(lái)越多，未來(lái)，在城市打拼的年輕人將有更多的租房選擇，買(mǎi)不起房的年輕人，終于也能夠?qū)崒?shí)在在的享受到政策帶來(lái)的好處了。

　　好了，今天就跟大家聊到這里，你在城市租房嗎？你租的是私人的房子，還是中介的房子呢，歡迎大家在評(píng)論區(qū)留言，聊聊租房的那些事。#租房##買(mǎi)房#

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