（放開二胎、放寬落戶、搶人大戰(zhàn)，中國人口對房價影響到底如何？）

　　文：子木

　　01不可思議

　　昨天上海老呂給我打來電話。顯得異常激動，連來了三句“不可思議！”

　　因為就在2020年1月7日，蘇州發(fā)布了一份關于人才落戶相關政策草案，草案稱：“落戶政策正在征求意見階段，最終人才落戶政策將在2020年上半年出臺”。

　　老呂是上海土著，他孩子畢業(yè)后追求女友，在蘇州打拼，他成天叨叨要給兒子在蘇州買套婚房。然而2019年正咬緊牙關準備下手時，蘇州便迎來了最強限購。老呂悔不當初，認為要等幾年。這不，風向就轉變了。

　　蘇州在這個節(jié)骨點上發(fā)布這份草案，對當下的樓市房價趨勢的影響是極其重要的，為什么這么說呢？

　　首先蘇州很特殊，房價從2016年開始連年高漲，直至2019年才結束，是中國唯一一個橫跨整個樓市大周期的城市。當然也成功地引起了中央的注意，為了響應宏觀調(diào)控政策，2019年7月24日，樓市強行被蘇州史上最強調(diào)控令冰封了。

　　新房限售“房本+3”年，二手房限售“房本+5”年；同時非本地人嚴格限購，在前3年內(nèi)擁有2年社保，才有資格在蘇州買1套住房。

　　然而沒過半年，現(xiàn)在新一輪人才落戶政策就成了板上釘釘之事，變化未免也太快了。

　　要知道人才政策和限購政策是天然對沖的，而且縱觀這幾年行情，限購在人才政策面前已經(jīng)形同虛設，例如2018年西安的搶人大戰(zhàn)對房價的拉升作用。

　　所以我們可以獲取到一個很重要的信息：

　　目前我國至上而下已經(jīng)默認，人才政策是當之要事，甚至碾壓包括樓市在內(nèi)一切政策因素，城市對人才的渴求已經(jīng)達到了歷史巔峰。

　　我們再把這兩年放開二胎、放開落戶政策、人口出生率、城市群規(guī)劃等等這些關于人口的政策聯(lián)系起來，我仿佛看到了中國人口的第二個機遇紅利，而這又對樓市產(chǎn)生巨大變革作用，對個人財富影響也至關重要。

　　至于“第二波機遇紅利”是什么，且聽子木下面分析。

　　02第一波紅利

　　人口學這個課題，我在之前研究過很長時間。但如果想通過一篇文章清晰地刻畫出來，絕非易事。

　　從1949年到現(xiàn)在的2020年，中國人口發(fā)生了巨大的“遷徙變革”。至今為止，我認為中國共誕生了兩波重大紅利期。

　　第一波是上個世紀90年代。典型事件如“12萬公務員下?！焙汀?0萬人才下海南”。

　　上世紀90年代，鄧老南巡歸來，在南海邊“畫了個圈”——深圳，并喊出“鼓勵創(chuàng)業(yè)”的口號。市場經(jīng)濟開始起步，越來越多的機會擺在了年輕人的面前。這時候全國掀起創(chuàng)業(yè)潮，很多人選擇離開體制，闖入社會。更多的人留了條后路，選擇了“停薪留職”，也就是說，如果創(chuàng)業(yè)不成功，還可以再回歸體制。

　　“東南西北中，發(fā)財?shù)綇V東”的民工潮

　　人社部曾做過統(tǒng)計，1992年辭職下海者超過12萬人，不辭職卻投身商海（停薪留職、兼職）的人超過1000萬人。那一撥下海潮中，許多體制內(nèi)的人都勇敢地下海創(chuàng)業(yè)了，許多大學生也把創(chuàng)業(yè)作為自己畢業(yè)后的夢想。創(chuàng)業(yè)成為那個時代的鮮明烙印，由此也推動了民營經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展。

　　與此同時，人口開始第一次大規(guī)模遷徙。那時候交通條件特別差，都是綠皮火車，但是橫跨一個中國南下淘金的人并不少，五湖四海的人口和財富聚集，讓深圳、廣東、福建、江浙一帶，迎來了第一波歷史機遇。那時候去“淘金地”，只要勤快些，都發(fā)了財，如果腦袋靈光些，現(xiàn)在基本都是千萬級的富人了。

　　緊接著是10萬人才下海南。

　　1998年4月，海南建省，成立海南經(jīng)濟特區(qū)，巴掌大的一個島嶼，很快吸引了全中國年輕人的目光。一批批來自全國各地約10萬人次的闖海人，如潮水一般地奔向海南尋夢、創(chuàng)業(yè)，在千萬人才創(chuàng)業(yè)潮的基礎上，合力創(chuàng)造了中國近代史上最大規(guī)模的人口遷徙。

　　十萬人才下海南

　　那時的海南一片蒸蒸日上的形態(tài)，然而因為經(jīng)濟基礎和文化底蘊薄弱，只有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)如火中天。隨后被炒到天價，最終導致房價泡沫破碎，爛尾樓漫布江野，開發(fā)商紛紛倒閉,銀行被不良貸款壓垮。

　　但是那段時間在海南創(chuàng)業(yè)的人，只要逃離了最后一波房地產(chǎn)震蕩，返回家鄉(xiāng)基本都是富甲一方的人物。例如逃離出來成為地產(chǎn)大亨的潘石屹、馮侖等萬通六公子等人。

　　第一波人口所創(chuàng)造的機遇在90年代，那么問題來了，第二波到底是何時呢？

　　聰明的人應該想到了，就是現(xiàn)在！接下來我繼續(xù)為大家解讀。

　　其實自90年代之后，人口遷徙在中國大地每時每刻都在發(fā)生著。然而有一個因素制約了遷徙效率，它就是城“鎮(zhèn)”化建設。

　　不知道大家有沒有注意到。全球所有國家的城市發(fā)展都叫城市化建設，而唯獨我們叫做城“鎮(zhèn)”化建設。在這其中，其實藏著很大的學問。

　　中國早期在做城市發(fā)展規(guī)劃時，考慮到人口基數(shù)龐大，且早期城市居民和農(nóng)村居民的比例懸殊，所以為了避免短時間內(nèi)人口加速涌入，對城市管理造成沖擊，提出了“先富帶動后富”，先把村里的遷徙到“鎮(zhèn)”，然后再到城市。工具就是戶口。

　　然而結果是，戶口將城市和人口相對獨立分開了，進城的居民如果沒有戶口，會受到當?shù)馗＠龅膶訉酉拗?，例如小孩不能上學，生病去不起醫(yī)院等問題。所以在人們在遷徙去另外一個城市淘金結束后，往往會選擇“落葉歸根”。

　　所以在某種意義上講，戶口制約了人口流動速度。

　　這還不是最重要的。最重要的是，“鎮(zhèn)”的商業(yè)環(huán)境決定了這種模式必然走不通。

　　我們在用大基建把鎮(zhèn)的基礎設施建立起來，鋪上油路，搞上綠化，甚至大規(guī)模建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)，最后發(fā)現(xiàn)這筆投資是虧損的，尤其是非沿海地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟。因為鎮(zhèn)提供不了像樣的就業(yè)機會，年輕人為了賺錢，為了更有見識，都選擇了更大的發(fā)展平臺，寧可選擇去城市打工。

　　這些年來，城“鎮(zhèn)”化建設，導致了資源的大面積浪費。

　　2018年中國經(jīng)濟頂層設計師，在達沃斯論壇上講到，“未來一定要打好三大攻堅戰(zhàn)。”在這其中最重要的一條就是“防范化解重大危險”，而重大危險中最大的成分就是，因大力投資鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟而導致的地方性債務黑洞。

　　當然這回事，現(xiàn)在是終于想通了。

　　城市化建設才是重中之重，人口流動對經(jīng)濟的影響是絕對的正收益，制約是違背趨勢的。

　　所以大家會發(fā)現(xiàn)，從2018年開始，中國開始大力推進城市群概念和強省會戰(zhàn)略，例如去年提出的粵港澳大灣區(qū)概念，今年的京津冀協(xié)作和3萬字長三角一體化。

　　還有前幾天成渝城市群、蘭西城市群等大型城市群的落地與推出。

　　西安人才落戶辦事大廳

　　同時百城搶人大戰(zhàn)打響，基本是一年一輪，硝煙彌漫在中國大地的各個角落。強省會，諸如成都、西安、鄭州、武漢等區(qū)域大城開始崛起，所有城市都知道，只有把人才集中起來，才會最大化發(fā)展市場經(jīng)濟。

　　得人才者得未來。

　　同時人口落戶在不斷放開。例如近日頒發(fā)的重磅文件《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革意見》，稱：

　　全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

　　換言之，未來0門檻落戶將在二三線城市中成為常態(tài)，人口“政策阻流”因素逐漸退去。

　　當然在整個大形勢下，社會發(fā)展也在推動著人口加速流動。

　　我主要講兩點，“高校利好”和“遷徙成本”。

　　1990年，中國人口是11.94億，當年國民受教育程度達到大學，且被大學錄取的人數(shù)有多少？

　　60萬。

　　那時候離開故土，去遠方讀大學的人，感覺像是生離死別。因為對外界的陌生，內(nèi)心或多或少是恐懼的。

　　90年代大學生離別家鄉(xiāng)去外地讀書

　　2019年呢？

　　隨著教育的普及和高校數(shù)量增多，大學生已不是稀缺物種，大街小巷隨處可見。數(shù)據(jù)現(xiàn)實，2019年中國人口13.95億，而大學生年錄取人數(shù)就達到了820萬！去國外讀大學都已是家常便飯。

　　當然我不是為了對比這30年來中國受教育程度差異，而是告訴大家，高校的普及會影響“遷徙思維”，同時也讓人口遷徙變得更加容易。

　　例如西安，為什么在短短的2018年一年內(nèi)落戶60萬大學生？

　　因為西安的高校多，來西安讀書學生來自于五湖四海。那么因為機會問題，三四線城市或者家處鄉(xiāng)鎮(zhèn)的學生，大概率會選擇落戶西安。工作穩(wěn)定后，很可能會把父母接過來，這樣就完成了整個家庭的遷徙。

　　而90年代，除非是在家鄉(xiāng)實在混不下去了，被迫選擇去另外一個城市。家庭遷徙更不用說，和傳統(tǒng)落葉歸根的思維嚴重沖突，大家都理解不了。

　　第二個是遷徙成本。90年代去另外一個城市除了綠皮火車就是巴士，不安全而且速度極慢，稍遠的地方就得晃悠幾天車程。

　　而現(xiàn)在是航天高鐵時代，一天之內(nèi)貫穿中國。高鐵像大動脈一樣將中國徹底貫通，人口像血液一樣在這個框架中迅速穿梭。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年中國鐵路營業(yè)里程達到了12.7萬公里，而在2019年底，這個數(shù)值改寫成13.9萬公里以上，其中高鐵里程就達到了3.5萬公里，成為全球高鐵最發(fā)達的國家。

　　另外一個就是信息成本。90年代了解另外一個城市只能通過大字報，和遠方歸來的親戚朋友講故事。而現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)時代，想了解一個城市，動動手指頭就可以，遠隔千里城市發(fā)生的事情，能第一時間傳入你的耳朵。

　　綜上所述，此刻的我們正站在中國人口遷徙大時代的風口上，而且力度、影響力，和對個人帶來的財富機遇，要遠比30年前的第一波來的更猛烈。

　　接下來開始敲黑板總結。

　　我用大量數(shù)據(jù)和事實演示了中國人口的遷徙路徑。中國在近代史上的大遷徙，除了闖關東、走西口、下南洋，就是90年代的”下?！?，和今天的“城市群+搶人大戰(zhàn)”。

　　而且此波中國人口大遷徙的規(guī)模會遠超歷史任何一個階段，在這其中會創(chuàng)造無數(shù)的財富機遇，同時會使城市格局產(chǎn)生巨大的變動。

　　在城市群和強省會戰(zhàn)略下，城市投資會更加集中。

　　原來三四線城市有機會建地鐵，但未來大概率不會批了，因為錢要集中投資在上游的大城市。這會導致三四線城市以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟逐步放緩。

　　未來在三四線城市中，除了核心城市產(chǎn)業(yè)溢出和區(qū)域強推的省會城市，其他三四線城市大概率會被抽干。就像安徽和湖北一樣，你會發(fā)現(xiàn)其他小城市都是為了合肥和武漢服務的，合肥更是有“合一省而肥一市”的說法。

　　注意，未來不是“農(nóng)村-城市”的城市化，而是“城市-城市”的城市化，小的到大的，弱的到強的。大家心里要有預判。

　　對于個人財富的影響，我認為主要表現(xiàn)在房產(chǎn)增值，其次是個人發(fā)展（創(chuàng)業(yè)和工作）。

　　原來人口因素對于城市發(fā)展是長期因素，但是現(xiàn)在看來，人口加速涌動對城市房價的影響，如調(diào)控政策一樣，起到的是短期刺激作用。例如2018年人口對西安房價的刺激。

　　圖：2018年代表城市常住人口增量（萬人）

　　數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

　　還有2018年深圳人口對房價的刺激。深圳為何今年房價一反常態(tài)，在四大一線城市中脫穎而出？

　　很簡單，在2014-2018年間，深圳人口加速流入，常住人口增量達255萬，這其中很大一部分人口都是帶著家里的六個錢包入場，相當于全國財富定向流入了深圳樓市，房價上漲動力強是很正常。尤其是2018年，深圳人口流入61.99萬人口，帶來的住房需求是很直接的。

　　所以大家未來在關注城市房價的同時，一定要把人口流入趨勢放在最前面。

　　關于2019年的人口趨勢，上個月京東大數(shù)據(jù)集團發(fā)布了一篇報告，叫做《2019中國人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報告》(以下簡稱《報告》)，數(shù)據(jù)真實度在市面上還不錯。

　　《報告》顯示，北京、上海對高學歷和高凈值人群吸引力最強，深圳對人才的吸附能力最強；杭州、成都、重慶、長沙等二線城市人口凈流入強勁，成都、重慶都市圈特征顯著。

　　其中武漢、長沙都市圈效應不明顯；哈爾濱、大連、沈陽等城市人口流出非常嚴重，且都市圈集聚效應不明顯；青島、廈門都市圈集群特征明顯；西安、鄭州城市集群效應較強；“下沉消費市場”已釋放出巨大的消費潛力，成為拉動中國消費和經(jīng)濟增長的重要引擎。

　　除此之外，蘇州、南京、天津、佛山、寧波、貴陽對本區(qū)域人口的吸引力也在與日俱增。

　　隨著人口的加速流入，這些城市的房產(chǎn)增值空間會逐步拉高，這是目前享受到人口遷徙紅利最簡單有效的方法。

　　其實文章到這里也就結束了。

　　但是昨天有一個讀者一定要我在文章里回答一個問題?！爸袊丝谀壳耙呀?jīng)進入滑坡階段，人口紅利不再，這么多的房子到底給誰住？”下面加個餐。

　　其實關于人口遭遇歷史滑坡的話題，早已甚囂塵上。很多人借此作為唱衰樓市的主要論調(diào)。

　　我也承認，中國人口的確出現(xiàn)了問題。例如2018年中國出生人口1523萬，比上年減少200萬人，總和生育率降至1.5以下，是近40年來中國出生人口環(huán)比下降最多的一年。而2019年數(shù)據(jù)雖未公示，相對于2018年大概率只減不增。

　　但是即便如此，中國一定還有一波房價勢頭，這波勢肯定不如2015-2019年波瀾壯闊，但也足夠改變一些人的命運。至于為何，我給大家推理，依舊用到人口數(shù)據(jù)。

　　下圖是建國至今，1949-2018年，歷年人口出生數(shù)的統(tǒng)計。

　　其中有幾個重要的歷史節(jié)點：

　　1971年中國開始施行計劃生育。

　　1976年，重要時刻（大家去查）結束，人口驟減。

　　1980年，開始施行獨生子女政策。

　　1998年、2008年，金融危機

　　2010年，80后進入生育期

　　2016年，全國正式施行全面二孩政策

　　我們以平均30歲生孩子為生育年齡，以大學5年后開始買房，也就是27歲作為買房年齡，去分析這些數(shù)據(jù)。

　　我們發(fā)現(xiàn)中國人口出生的最高峰是在1987年，史稱中國第二輪嬰兒潮，達到2508萬人口；27年后是2014年，進入買房年齡。

　　直到1993年嬰兒潮結束，出生人口開始急劇滑落，滑落至2120萬，27年后買房是2020年。

　　所以你懂了，為什么2015-2019年，這波房地產(chǎn)周期，房價會有如此大的需求。是因為正好趕上了中國歷史人口出生的最強嬰兒潮，這些嬰兒正好達到了27歲購房年齡。

　　接下來，從1993年-1997年，雖然嬰兒潮結束，但是中國人口依然維持一定的高位增長，出生人數(shù)平均都在2000萬以上，直至1998年人口才開始迅速下滑，每年以100萬遞減。

　　注意，1993-1997年每年以2000萬人口的高位成長，一定會積蓄一大波的購房需求，這個在27年之后，也就是2020年-2024年一定會有所動作。所以我預測在2024年之前一定會有一波房價高潮，雖然比不上2015-2018年，但足可以讓一些人改變命運。

　　很多人都說，現(xiàn)在房子夠多，孩子完全可以繼承父母的房子，沒必要再買了。

　　我們來分析，其實中國1998年才進行房改，結束了福利分房。從2003年才算是打開房地產(chǎn)格局，迎來第一波買房潮。以27歲推算，2003年買房的人到現(xiàn)在是44歲。

　　44歲正值中年，如何把房子繼承給孩子？如果有人跟我杠，過去的人不可能在27歲買房，那么把時間前后容錯10年，也不可能出現(xiàn)大規(guī)模繼承現(xiàn)象。

　　所以綜上，中國購房紅利還是有的，只不過經(jīng)過政策和經(jīng)濟調(diào)節(jié)，會人為地提前或推后居民個人在人生階段的購房時間。

　　2020年我分析過，大勢所趨，橫盤震蕩不會大漲，各個城市會根據(jù)自己的情況調(diào)節(jié)房價，有泡沫的“擠一擠”，沒泡沫的“筑底”。

　　但是2021～2024年，我認為會有一波「潛在需求」會大概率爆發(fā)。

　　當然像2015-2019年這樣的樓市大周期，全國所有城市房價全面普漲是很難了。機遇如第5部分所講，只會存在于在“城市群+落戶+搶人大戰(zhàn)”戰(zhàn)略下的中國最強人口遷徙潮中，人口流入較多的城市。

　　以上是子木的推測，若想趕上這波大潮，從現(xiàn)在開始你就應該當心了。

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