(深圳樓市:落戶買房原來如此簡單,只是你不知道)
問:請問現(xiàn)在落戶深圳的條件有哪些?可以在兩地同時繳納社保嗎?
答:全日制本科45歲以內(nèi),全日制???5歲以內(nèi),或者有專業(yè)技術(shù)資格證書(核準)執(zhí)業(yè)資格證書(積分)+中專學歷,積分入戶年底指標很緊張,現(xiàn)在交社保正當時??梢詢傻厣绫?,沒有聯(lián)網(wǎng)。
問:老師您好!福田工作,準備購置總價400萬左右兩房自住。龍華民治世紀春城和碧水龍庭兩個盤請分析下,謝謝。
答:世紀春城共四期04年-09年的房子,四期屬于區(qū)域內(nèi)成交量大戶,相比較紅山區(qū)域單價低很多,四期09的房子外觀較新,車位充足綠化率35%,容積率3,大戶型居多,均價5,一二三期梯房居多,戶型方正,得房面積大。均價4.5,9樓的帶電梯,一梯兩戶,離地鐵也太遠碧水龍庭花園大社區(qū),居住品質(zhì)不錯,自住舒服學區(qū)也不錯,潛力很好。這2個樓盤對比,優(yōu)先碧水龍庭
問:老師您好,一直關(guān)注您的回復,受益匪淺,也加入了星球?,F(xiàn)在問一個個人的問題:2016年時候因為考慮學位及上班方便原因買了科技園南區(qū)瓏御府180平米的房子,現(xiàn)在房價也有一定漲幅,因為小孩不考慮上旁邊的南外學位,同時公司搬回了福田中心區(qū),所以有考慮過換房,一直猶豫:科技南這不高大上但有小孩校車上下點接送方便,上班通勤到中心區(qū)也方便。但擔心單從投資和房產(chǎn)升值的角度不知瓏御府能否趕得上旁邊后?;蚱渌^(qū),畢竟周圍都是十多年的老小區(qū)。去年這一波寶安南山上漲瓏御府好像沒怎么漲(存量倒是消化了大多)。這種情形有無必要換房,或換的話有好的區(qū)域和小區(qū)推薦嗎,換肯定折騰,不換又擔心漲幅跟不上大勢。您給點意見和指導。
答:你好,感謝大額贊賞!科技南片區(qū)不太受關(guān)注,瓏御府因為總價太高,沒有小戶型,只有2棟樓,大戶型漲幅傳導比較慢,但不會跑輸!一線城市不建議置換,深圳的置換成本也很高,一進一出,稅費吃掉大部分利潤。如果月供能力不錯,建議加按揭后入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盤。如果月供比較吃力,建議等瓏御府補漲后再出手置換。
問:請教:本人約有現(xiàn)金130萬,在寶安翻身片區(qū)有一套2房家庭自住,紅本在手,小孩目前上三年級。今年計劃給小孩買個初中的學位房小戶型,最好價位在250~350萬之間,目前初步計劃在三個初中學校選擇:1、寶安中學,TATA公寓(工業(yè)用地)最小戶型;2、龍華高峰中學,潛龍曼海寧北區(qū)最小戶型;3、寶安實驗學校初中部,泰華苑小戶型或其他老式小區(qū)小戶型。這三個選擇大致利弊是怎樣的?你推薦怎樣選或是否有其他建議?目前本人自住的翻身片區(qū)住房暫時不太想動,擔心買賣比較折騰。謝謝!
答:你好,感謝贊賞!1.公寓的學位積分很低,上學太渺茫,投資角度公寓不要碰2.高峰沒有被追捧,第一,沒有好“爸爸”,名校集團化的浪潮下,沒有名校冠名。第二,招不足,租民房就可以上學,所以大家懷疑水分很高,全靠點招。隨著新樓盤以及新業(yè)主的進入,生源會逐漸向好,現(xiàn)在高峰沒有學位溢價,產(chǎn)品又不錯,如果成績一直這么穩(wěn)定,那就是錦上添花,可以考慮入手。3.泰華苑劣勢是房子偏老,小區(qū)周邊環(huán)境雜亂,離地鐵口遠。優(yōu)勢是在寶安,西部熱點外溢片區(qū)。如果考慮生活半徑,這幾個盤的排序是:3>2>1
問:十三老師,福田赤尾京基御景華城值得投資嗎?400多萬的兩房漲幅能跟上大盤嗎?謝謝!
答:你好,御景華城是福田的上車盤,不愁賣不愁租,但是小戶型過多,放盤量和交易量一樣大,有點類似于布吉的龍珠,龍崗的康城,寶安的桃源居,這些樓盤共性都是交易活躍,流動性好,但從增值角度上看缺乏爆發(fā)力,跑平大盤吧。
問:您好,咨詢一下,如果外地戶口落深圳,有規(guī)定必須多長時間買房或者要求從集體戶簽出的要求嗎?
答:人才中心的集體戶,有兩年限制,但是現(xiàn)在新落戶的已經(jīng)不讓掛人才中心了。我們的公司集體戶,沒有這個限制,有些公司集體戶次年會收高額掛靠費用,我們不收費。
問:老師早上好,可否從自住和投資的方向來分析評價深圳灣的雙拼戶型?可否買入?謝謝
答:年初我在十三房珠三角發(fā)過一篇文章,講到了深圳灣的雙拼戶型,文中自有答案。
問:老師,請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的:萬科城,容積率較低只有1,綠化很好;還有佳兆業(yè)城市廣場,贈送面積很大但容積率很高。
答:坂田我很熟悉,從大方向來說,華為外遷是購買力流失-空,地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。整個龍崗的房子,品質(zhì)都很好,但供應(yīng)量也大,你看到的是靜態(tài)的品質(zhì),而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
問:老師您好,我住南山,已經(jīng)有一套房,現(xiàn)在200萬左右資金,純投資,看了幾個:1、碧海富通城57平方復式兩房450萬左右,2、桃苑公寓(濱海實驗學位)57平兩房300萬左右或友鄰公寓(學府小學學府中學)學位)3、鉅建大廈3房72平,490多萬,(北師大附小、學府中學)另外一些朋友建議百花單間,敬請老師指導
答:你好,這幾個盤投資首選富通城富通城3期的復式,感覺總體會跑輸,戶型設(shè)計很一般,住起來相對比較逼仄,好在還是算有大花園的社區(qū)可以再淘一淘
問:您好,老師。感謝您上次的建議。我想細化一下。1.我和先生的名下兩套房,一套第五大道三期160的自住中,一套桑達新村93平的,2015年購入,當時買的時候580,想求拆遷。2.用了母親的名義2017年購入了第五大道三期180的,當時購入價1500。3.然后2014年在寶安中洲購入了一套880的店鋪,失敗,感覺看不到未來。我們現(xiàn)在手上現(xiàn)金600W,想優(yōu)化下名下的房產(chǎn)配置。目前我們的打算是:1.把店鋪低價出手,然后桑達新村的房子出手,+600的現(xiàn)金,去打新,深業(yè)中城?;蛘呷ズ蠛V脫Q一套2500w左右的房子。2.把桑達出手,加現(xiàn)金,去華潤打新。3.兩套房子在第五大道,會不會沒有增值空間了
答:您好,感謝大額贊賞!店鋪出售思路正確,但是不需要低價,可以把我在星球內(nèi)發(fā)的賣房技巧用上,如果能配合下家結(jié)離婚過戶,可以完全省稅,出手周期會縮短。店鋪和桑達新村出手后買深業(yè)中城沒有問題第五大道建議繼續(xù)持有,未來持續(xù)看好寶中,利好還有很多沒有兌現(xiàn)。如果想置換后海自住,可以考慮申請銀行加按揭融資,繼續(xù)買入,當然前提是可以淘到8-9折筍,坐等破產(chǎn)甩賣。
問:老師您好,我現(xiàn)在總預算600萬內(nèi),滿足首房首貸,手里現(xiàn)金200萬,我目前還在廣州,工作2021年就調(diào)回深圳南山,老婆和兩個小孩還在內(nèi)地,大兒子的今年9月要插班3年級,小女兒下半年要上幼兒園。買南山、福田的第二梯隊的兩房教育局回復不保證能插班,會被分流到其他學校。最近看了諾德和山水情園的房子,只能買來用學位,租出去我們再租三房,本打算等疫情過去再買房的,我老婆是內(nèi)地的老師,準備深圳的教師編制考試,考不考的上還是個大問題。如果我們現(xiàn)在出手買房是不是風險太大,如果等一切定下來房價又漲了不少。后面為了保險期間,又看了坪山的財富城,學位是坪山實驗學校的,而且坪山目前交通去南山不太方便請老師給我指點一下
答:你好,只要稍微能被關(guān)注的學校,插班都很難。幾個建議:1、選擇對非深戶租房比較友好的區(qū),比如龍華、福田。2、先算積分,再對比學校積分錄取線,選擇學校。3、盡早辦理正式租賃合同。深圳目前的買房策略,剛需上車趁早,投資觀望淘筍。財富城在坪山規(guī)劃的中央居住區(qū)內(nèi)。目前來說坪山唯一值得投資的區(qū)域;短期看深圳往西不會改變,所以東部的發(fā)展會遲緩。房價也會是補張型;長期看,坪山儲備用地很多,拆遷難度遠遠小于其他區(qū),所以長持問題不大;至于說5年,我個人看法時間再拉長點會好點,至于是否適合自己看自身情況來定??紤]學位,還是關(guān)內(nèi)更好。諾德和山水情園自住+投資都是比財富城更好的選擇。
問:您好!看了你的分析很專業(yè),想請教你:我們因孩子已在蛇口讀書了,現(xiàn)在在住的房子是兩房有點小,想賣了沙井萬科翡麗郡的買荔海春城的雙拼自住,后期荔海春城有沒有什么潛力呀?
答:萬科翡麗郡現(xiàn)在賣掉其實有點可惜了。如果月供能力不錯,建議加按揭后再入手一套蛇口。南海中小學,除了荔海春城,還可以關(guān)注鼎太風華、諾德假日、雷圳碧榕灣、南荔苑、漢京山等。擇筍錄取。
很多人給我留言提問,抱歉因為精力有限,無法一對一指導。
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