（深圳樓市：落戶買房原來如此簡單，只是你不知道）

　　問：請問現(xiàn)在落戶深圳的條件有哪些？可以在兩地同時繳納社保嗎？

　　答：全日制本科45歲以內(nèi)，全日制?？?5歲以內(nèi)，或者有專業(yè)技術(shù)資格證書（核準）執(zhí)業(yè)資格證書（積分）+中專學歷，積分入戶年底指標很緊張，現(xiàn)在交社保正當時?？梢詢傻厣绫?，沒有聯(lián)網(wǎng)。

　　問：老師您好！福田工作，準備購置總價400萬左右兩房自住。龍華民治世紀春城和碧水龍庭兩個盤請分析下，謝謝。

　　答：世紀春城共四期04年-09年的房子，四期屬于區(qū)域內(nèi)成交量大戶，相比較紅山區(qū)域單價低很多，四期09的房子外觀較新，車位充足綠化率35%,容積率3，大戶型居多，均價5，一二三期梯房居多，戶型方正，得房面積大。均價4.5,9樓的帶電梯，一梯兩戶，離地鐵也太遠碧水龍庭花園大社區(qū)，居住品質(zhì)不錯，自住舒服學區(qū)也不錯，潛力很好。這2個樓盤對比，優(yōu)先碧水龍庭

　　問：老師您好，一直關(guān)注您的回復，受益匪淺，也加入了星球?，F(xiàn)在問一個個人的問題：2016年時候因為考慮學位及上班方便原因買了科技園南區(qū)瓏御府180平米的房子，現(xiàn)在房價也有一定漲幅，因為小孩不考慮上旁邊的南外學位，同時公司搬回了福田中心區(qū)，所以有考慮過換房，一直猶豫：科技南這不高大上但有小孩校車上下點接送方便，上班通勤到中心區(qū)也方便。但擔心單從投資和房產(chǎn)升值的角度不知瓏御府能否趕得上旁邊后?；蚱渌^(qū)，畢竟周圍都是十多年的老小區(qū)。去年這一波寶安南山上漲瓏御府好像沒怎么漲（存量倒是消化了大多）。這種情形有無必要換房，或換的話有好的區(qū)域和小區(qū)推薦嗎，換肯定折騰，不換又擔心漲幅跟不上大勢。您給點意見和指導。

　　答：你好，感謝大額贊賞！科技南片區(qū)不太受關(guān)注，瓏御府因為總價太高，沒有小戶型，只有2棟樓，大戶型漲幅傳導比較慢，但不會跑輸！一線城市不建議置換，深圳的置換成本也很高，一進一出，稅費吃掉大部分利潤。如果月供能力不錯，建議加按揭后入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盤。如果月供比較吃力，建議等瓏御府補漲后再出手置換。

　　問：請教：本人約有現(xiàn)金130萬，在寶安翻身片區(qū)有一套2房家庭自住，紅本在手，小孩目前上三年級。今年計劃給小孩買個初中的學位房小戶型，最好價位在250~350萬之間，目前初步計劃在三個初中學校選擇：1、寶安中學，TATA公寓（工業(yè)用地）最小戶型；2、龍華高峰中學，潛龍曼海寧北區(qū)最小戶型；3、寶安實驗學校初中部，泰華苑小戶型或其他老式小區(qū)小戶型。這三個選擇大致利弊是怎樣的？你推薦怎樣選或是否有其他建議？目前本人自住的翻身片區(qū)住房暫時不太想動，擔心買賣比較折騰。謝謝！

　　答：你好，感謝贊賞！1.公寓的學位積分很低，上學太渺茫，投資角度公寓不要碰2.高峰沒有被追捧，第一，沒有好“爸爸”，名校集團化的浪潮下，沒有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上學，所以大家懷疑水分很高，全靠點招。隨著新樓盤以及新業(yè)主的進入，生源會逐漸向好，現(xiàn)在高峰沒有學位溢價，產(chǎn)品又不錯，如果成績一直這么穩(wěn)定，那就是錦上添花，可以考慮入手。3.泰華苑劣勢是房子偏老，小區(qū)周邊環(huán)境雜亂，離地鐵口遠。優(yōu)勢是在寶安，西部熱點外溢片區(qū)。如果考慮生活半徑，這幾個盤的排序是：3>2>1

　　問：十三老師，福田赤尾京基御景華城值得投資嗎？400多萬的兩房漲幅能跟上大盤嗎？謝謝！

　　答：你好，御景華城是福田的上車盤，不愁賣不愁租，但是小戶型過多，放盤量和交易量一樣大，有點類似于布吉的龍珠，龍崗的康城，寶安的桃源居，這些樓盤共性都是交易活躍，流動性好，但從增值角度上看缺乏爆發(fā)力，跑平大盤吧。

　　問：您好，咨詢一下，如果外地戶口落深圳，有規(guī)定必須多長時間買房或者要求從集體戶簽出的要求嗎？

　　答：人才中心的集體戶，有兩年限制，但是現(xiàn)在新落戶的已經(jīng)不讓掛人才中心了。我們的公司集體戶，沒有這個限制，有些公司集體戶次年會收高額掛靠費用，我們不收費。

　　問：老師早上好，可否從自住和投資的方向來分析評價深圳灣的雙拼戶型？可否買入？謝謝

　　答：年初我在十三房珠三角發(fā)過一篇文章，講到了深圳灣的雙拼戶型，文中自有答案。

　　問：老師，請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的：萬科城，容積率較低只有1，綠化很好;還有佳兆業(yè)城市廣場，贈送面積很大但容積率很高。

　　答：坂田我很熟悉，從大方向來說，華為外遷是購買力流失-空，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。整個龍崗的房子，品質(zhì)都很好，但供應(yīng)量也大，你看到的是靜態(tài)的品質(zhì)，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。

　　問：老師您好，我住南山，已經(jīng)有一套房，現(xiàn)在200萬左右資金，純投資，看了幾個：1、碧海富通城57平方復式兩房450萬左右，2、桃苑公寓（濱海實驗學位）57平兩房300萬左右或友鄰公寓（學府小學學府中學）學位）3、鉅建大廈3房72平，490多萬，（北師大附小、學府中學）另外一些朋友建議百花單間，敬請老師指導

　　答：你好，這幾個盤投資首選富通城富通城3期的復式，感覺總體會跑輸，戶型設(shè)計很一般，住起來相對比較逼仄，好在還是算有大花園的社區(qū)可以再淘一淘

　　問：您好，老師。感謝您上次的建議。我想細化一下。1.我和先生的名下兩套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑達新村93平的，2015年購入，當時買的時候580，想求拆遷。2.用了母親的名義2017年購入了第五大道三期180的，當時購入價1500。3.然后2014年在寶安中洲購入了一套880的店鋪，失敗，感覺看不到未來。我們現(xiàn)在手上現(xiàn)金600W，想優(yōu)化下名下的房產(chǎn)配置。目前我們的打算是：1.把店鋪低價出手，然后桑達新村的房子出手，+600的現(xiàn)金，去打新，深業(yè)中城?；蛘呷ズ蠛Ｖ脫Q一套2500w左右的房子。2.把桑達出手，加現(xiàn)金，去華潤打新。3.兩套房子在第五大道，會不會沒有增值空間了

　　答：您好，感謝大額贊賞！店鋪出售思路正確，但是不需要低價，可以把我在星球內(nèi)發(fā)的賣房技巧用上，如果能配合下家結(jié)離婚過戶，可以完全省稅，出手周期會縮短。店鋪和桑達新村出手后買深業(yè)中城沒有問題第五大道建議繼續(xù)持有，未來持續(xù)看好寶中，利好還有很多沒有兌現(xiàn)。如果想置換后海自住，可以考慮申請銀行加按揭融資，繼續(xù)買入，當然前提是可以淘到8-9折筍，坐等破產(chǎn)甩賣。

　　問：老師您好，我現(xiàn)在總預算600萬內(nèi)，滿足首房首貸，手里現(xiàn)金200萬，我目前還在廣州，工作2021年就調(diào)回深圳南山，老婆和兩個小孩還在內(nèi)地，大兒子的今年9月要插班3年級，小女兒下半年要上幼兒園。買南山、福田的第二梯隊的兩房教育局回復不保證能插班，會被分流到其他學校。最近看了諾德和山水情園的房子，只能買來用學位，租出去我們再租三房，本打算等疫情過去再買房的，我老婆是內(nèi)地的老師，準備深圳的教師編制考試，考不考的上還是個大問題。如果我們現(xiàn)在出手買房是不是風險太大，如果等一切定下來房價又漲了不少。后面為了保險期間，又看了坪山的財富城，學位是坪山實驗學校的，而且坪山目前交通去南山不太方便請老師給我指點一下

　　答：你好，只要稍微能被關(guān)注的學校，插班都很難。幾個建議：1、選擇對非深戶租房比較友好的區(qū)，比如龍華、福田。2、先算積分，再對比學校積分錄取線，選擇學校。3、盡早辦理正式租賃合同。深圳目前的買房策略，剛需上車趁早，投資觀望淘筍。財富城在坪山規(guī)劃的中央居住區(qū)內(nèi)。目前來說坪山唯一值得投資的區(qū)域；短期看深圳往西不會改變，所以東部的發(fā)展會遲緩。房價也會是補張型；長期看，坪山儲備用地很多，拆遷難度遠遠小于其他區(qū)，所以長持問題不大；至于說5年，我個人看法時間再拉長點會好點，至于是否適合自己看自身情況來定?？紤]學位，還是關(guān)內(nèi)更好。諾德和山水情園自住+投資都是比財富城更好的選擇。

　　問：您好！看了你的分析很專業(yè)，想請教你：我們因孩子已在蛇口讀書了，現(xiàn)在在住的房子是兩房有點小，想賣了沙井萬科翡麗郡的買荔海春城的雙拼自住，后期荔海春城有沒有什么潛力呀？

　　答：萬科翡麗郡現(xiàn)在賣掉其實有點可惜了。如果月供能力不錯，建議加按揭后再入手一套蛇口。南海中小學，除了荔海春城，還可以關(guān)注鼎太風華、諾德假日、雷圳碧榕灣、南荔苑、漢京山等。擇筍錄取。

　　很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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