（「深度解析」什么是舊改回遷房？不要名額，外地戶可買，紅本）

　　1、什么是舊改回遷房

　　開發(fā)商舊改過程中，征收土地時，賠給回遷戶的房子。

　　2、回遷是不是紅本商品房，產(chǎn)權(quán)多少年

　　回遷的是紅本商品房，在開發(fā)商拆遷賠償合同條款里有體現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)和普通商品房一樣為70年，擁有學(xué)位，可以抵押貸款。

　　3、回遷房有什么保障，安全性高不高

　　回遷房在深圳是一個非常成熟的市場，內(nèi)部有非常成熟、確定性的運(yùn)作方式，是開發(fā)商加速拆遷的潤滑劑，是公開的市場行為。第一當(dāng)然要和村民簽合同，第二要和村委簽合同，第三要和開發(fā)商簽合同，第四要在拆遷辦備案，第五在國土資源局備案。合理合法合規(guī)，受到國家層面的保護(hù)，安全性極高，國家信用背書。

　　4、確定能過戶到我的名下嗎

　　答：確定可以過戶到買家的名下，不占名額。具體過戶的流程是村委向開發(fā)商報備，開發(fā)商與散戶買家簽署回遷房補(bǔ)償協(xié)議后，將會根據(jù)協(xié)議內(nèi)的姓名、身份證號碼等資料向房管局備案。交房后，房管局會根據(jù)開發(fā)商提供的資料制作房產(chǎn)證，確定是紅本住宅商品房。

　　5、為什么有人出售

　　答：原因就是政府主導(dǎo)城市更新，開發(fā)商必須配合村民拆遷?；剡w房是少量的，并非像新房一樣批量出售，它只是部分村民手上有大量的擁有權(quán)、又急需用錢時拿出小部分變現(xiàn)，讓自己提前財務(wù)自由，還能讓后代在自己喜歡的領(lǐng)域博弈、學(xué)習(xí)，所以愿意售出；其次還有些投資客早期收購的農(nóng)民房，等啟動簽約時售出。

　　6、為什么有些項目買不到

　　有人賣才能買到，才形成市場，有些項目房源很少，屬于稀缺資源；沒人賣或是價格太高，也是有價無市。

　　7、村民為什么不賣給開發(fā)商呢

　　因為開發(fā)商資金成本很高，所以貨幣補(bǔ)償較低，開發(fā)商建房成本很低，開發(fā)商非常樂意三年后賠償紅本商品房給你！

　　8、開發(fā)商為什么要配合

　　因為那些要賣指標(biāo)的村民都是還沒簽約的，如果賣出去指標(biāo)新買家就會立刻去開發(fā)商簽約，這樣開發(fā)商簽約率上去了何樂不為呢？

　　9、舊改回遷房的優(yōu)勢及購房條件

　　交易無風(fēng)險，直接跟開發(fā)商確權(quán)和簽補(bǔ)償協(xié)議，把風(fēng)險控制到零；高回報，價格是項目在售價格和周邊商品房價格的5-6折，考慮投資周期，一般年化20%收益率，超高的可見差額利潤，是一種穩(wěn)定增值的固定資產(chǎn)投資項目。

　　不受深圳限購政策影響，不用購房名額、不用社保、無需深戶，可買多套。簡直是為沒房票一族量身定做的（目前是異地在深圳購房的重點選擇，我們有很多成交數(shù)據(jù)說話）。

　　10、舊改回遷房有何劣勢及風(fēng)險

　　需要有一定的資金能力，要求一次性付款；不能立即再變現(xiàn)，購買后暫無法在公開市場買賣，需等交房后辦房產(chǎn)證下來方可交易。

　　部分項目回遷存在周期較長的風(fēng)險。

　　11、怎么購買，整個流程下來是怎樣的

　　一、確定購買的項目及面積

　　二、約業(yè)主簽房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

　　三、約定時間和開發(fā)商簽約拆遷補(bǔ)償協(xié)議合同

　　四、村委—街道辦—開發(fā)商—住建部—國土局等存檔備案。

　　五、領(lǐng)取開發(fā)商拆遷補(bǔ)償合同。

　　六、每月領(lǐng)取開發(fā)商過渡費（季度）每月。

　　七、等待選房—交房。

　　八、辦理紅本不動產(chǎn)權(quán)證（可馬上交易，抵押貸款，無需等待）請看政策，2018年7月31號。

　　注：部分項目流程有所不同，一般要求支付定金鎖定房源，和開發(fā)商簽約時支付全部房款。

　　12、投資成本大概有多少

　　130萬起，看購買面積和單價，區(qū)域不同價格也不同。

　　13、開發(fā)商有哪些補(bǔ)償給回遷戶

　　和開發(fā)商簽約并收樓后，開發(fā)商會支付拆遷安置費（過渡期租金）15～70元每平每月，按季度打款，直至交樓為止，另外大部分項目還有搬家費、裝修補(bǔ)償?shù)取?/p>

　　14、回遷房戶型怎么選

　　答：戶型是根據(jù)自己需要的面積匹配，比如想買大三房則選100平米左右，屆時等戶型公開后再來挑選，如果沒有100平米的戶型可以選擇，則選擇最貼近100平米的面積，如105或95平米。根據(jù)合同的規(guī)定，實行多退少補(bǔ)原則。

　　15、一般多久能分房交房

　　拆遷補(bǔ)償協(xié)議一般約定具備開工條件起3年內(nèi)交樓，一般開盤前分房。

　　項目簽約率達(dá)到80%以上，才容易判斷開工時間交樓時間，一般3-7年。有些項目1-2年可交房。

　　16、萬一有釘子戶怎么辦

　　并不需要全體業(yè)主簽完才動工，項目可以分期建設(shè)。

　　村委街道辦等部門會協(xié)調(diào)，推動進(jìn)展，對于釘子戶不合理要求，政府相關(guān)文件有具體措施，可以通過政府裁決強(qiáng)制征收，或由法院判決并強(qiáng)制執(zhí)行。

　　17、如果爛尾怎么辦

　　答：城市更新舊改的回遷房不存在爛尾。

　　其一，品牌保證，信心標(biāo)志。你有聽說過星河、萬科等大品牌開發(fā)的房子存在過爛尾的現(xiàn)象嗎?市場從來都是一線品牌收購中小品牌的爛尾樓，不曾看見一線大品牌的房子爛尾被人收購。

　　其二，舊改回遷房開發(fā)商在對舊改房拆遷之前需要向當(dāng)?shù)卣?0%以上的保證金。不怕一萬，就怕萬一，萬一開發(fā)商中途出現(xiàn)了資金危機(jī)怎么辦，這時政府就會拿出開發(fā)商早期被監(jiān)管的保證金進(jìn)行輸血，確?；剡w戶的房子優(yōu)先建好，順利交樓。否則，回遷戶村民一鬧事，當(dāng)官的日子就不好過了，維穩(wěn)是一項政治任務(wù)。因此，在實力、品牌、保證金、政府監(jiān)督等多項措施疊加下，開發(fā)商的舊改回遷房根本不存在爛尾的可能性。

　　18、已經(jīng)交房的回遷房項目有哪些？

　　華潤城、萬科星城、錦繡御園、佳兆業(yè)城市廣場等等；未來深圳土地基本由舊改供給，后續(xù)開盤的項目大多配有回遷房。

　　19、如何選房，回遷房品質(zhì)是否差些？

　　回遷戶一般在開盤前進(jìn)行選房，一般搖號抽簽選房，有些項目按簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的順序選房，具體選房流程參考拆遷補(bǔ)償協(xié)議。部分項目由回遷戶優(yōu)先選完房之后，剩余的房源開盤銷售，回遷房和普通商品房完全混在一起。

　　現(xiàn)在的回遷房要求和開盤的商品房一樣的品質(zhì)，拆賠合同有約定，不用擔(dān)心房子的質(zhì)量問題。

　　20、回遷房辦理房產(chǎn)證應(yīng)交哪些費用

　　參考拆遷補(bǔ)償協(xié)議相關(guān)約定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)含契稅等所有稅費，買方只需要配合提供資料即可，這個在深圳2009年城市更新法已經(jīng)有規(guī)定。

　　21、回遷房紅本和商品房的紅本有什么區(qū)別

　　區(qū)別于回遷房的房產(chǎn)證上備注那里寫的是“拆遷賠償所得”，而商品房是購買所得，法律效益并無不同，跟其他正常商品房都一樣，可以抵押貸款，有學(xué)位，可以交易。

　　不知道你們對回遷房的看法是怎么樣呢？

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