（可用公積金貸款？還能落戶？投資公寓，不了解這些新政怎么行）

　　東莞二手房限購(gòu)、深圳重拳打擊假離婚、南京限購(gòu)再升級(jí)……近幾個(gè)月來(lái)，各地樓市新政不斷，住宅市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)持續(xù)加碼，讓不少人將目光投向了公寓。

　　實(shí)際上，公寓也是樓市的重要組成部分，今年上半年以來(lái)，關(guān)于公寓的新政也有不少，有的城市已經(jīng)對(duì)公寓進(jìn)行了嚴(yán)格的管控，而有的城市卻對(duì)公寓放開(kāi)落戶……快來(lái)跟南小寓一起了解一下！

　　7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，重點(diǎn)如下：

　　1、全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目審批；

　　2、鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房；

　　3、已建、在建和正在審批的商務(wù)公寓項(xiàng)目，不受影響；

　　4、優(yōu)化城市規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

　　政策文件：

　　業(yè)內(nèi)人士解讀：

　　停止商務(wù)公寓審批，被看作是深圳對(duì)打擊炒房的再次出招。

　　此舉將從用地結(jié)構(gòu)上提高居住及配套用地比例，增加居住用地規(guī)模，增加公共住房供給，進(jìn)一步改善市民居住條件，同時(shí)保障市民安居需求。這也將進(jìn)一步緩和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供需不平衡的矛盾。

　　此次政策針對(duì)的是類住宅產(chǎn)品，包括傳統(tǒng)公寓以及合法的辦公式公寓。未來(lái)，深圳商務(wù)公寓或?qū)⒊蔀橄∪逼?。缺乏深圳“房票”的意向?gòu)房者，只能轉(zhuǎn)向存量有限的公寓市場(chǎng)。

　　5月29日，桂林市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站公布“關(guān)于征求《關(guān)于化解非住宅商品房庫(kù)存的若干意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）的修改意見(jiàn)的函”，意見(jiàn)共12條，具體內(nèi)容如下：

　　1、推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存與土地供應(yīng)聯(lián)動(dòng)

　　2、優(yōu)化各類非住宅項(xiàng)目布局

　　3、允許未開(kāi)發(fā)非住宅商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換用途

　　4、鼓勵(lì)支持商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整轉(zhuǎn)型

　　5、允許房地產(chǎn)在建項(xiàng)目調(diào)整商住比例

　　6、允許未建或停工的商業(yè)辦公項(xiàng)目申請(qǐng)緩建

　　7、允許商業(yè)辦公、旅館項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃分割銷售

　　8、鼓勵(lì)企業(yè)將商業(yè)、辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)

　　9、鼓勵(lì)商業(yè)辦公室項(xiàng)目消費(fèi)，降低商業(yè)辦公用房使用成本：個(gè)人購(gòu)買存量服務(wù)型公寓可享受與該區(qū)域商品住宅同等的入戶、入學(xué)、參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)等政策。

　　10、鼓勵(lì)銀行加大對(duì)單位和個(gè)人購(gòu)買商業(yè)辦公用房的支持力度：降低商業(yè)辦公用房個(gè)人按揭貸款首付款比例至30%，貸款期限可延長(zhǎng)至20年，允許購(gòu)買服務(wù)型公寓的購(gòu)房者提取住房公積金，使用住房公積金貸款。

　　11、切實(shí)規(guī)范將住宅登記為市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的行為

　　12、加快制定住宅小區(qū)地下車位確權(quán)登記辦法

　　政策文件：

　　業(yè)內(nèi)人士解讀

　　對(duì)于樓市、企業(yè)和購(gòu)買非住宅商品房的客戶，將帶來(lái)一定影響與利好。

　　從購(gòu)房客戶角度而言，意味著購(gòu)買特定類型的非住宅商品房，首付比例可降低至30%，同時(shí)還可以使用住房公積金，甚至購(gòu)買服務(wù)型公寓可以入戶、入學(xué)等。

　　對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，政府鼓勵(lì)銀行加大對(duì)單位和個(gè)人購(gòu)買商業(yè)辦公用房的支持力度，有利于企業(yè)銷售、回籠資金。

　　對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，公寓、商鋪向來(lái)去化緩慢，“加快非住宅商品房去庫(kù)存”仍是政府重點(diǎn)目標(biāo)任務(wù)。而穩(wěn)定樓市，則需要住宅商品與非住宅商品“兩條腿”一起走。

　　4月28日，浙江省公安廳正式發(fā)布《浙江省常住戶口登記管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《戶口規(guī)定》）及10條便民舉措，規(guī)定將于5月1日正式實(shí)施，內(nèi)容如下：

　　1、取消父母投靠落戶年齡限制，與成年子女共同居住生活的父母，可以投靠落戶（杭州市城區(qū)除外）。

　　2、放開(kāi)直系親屬、配偶或配偶父母間投靠落戶限制。

　　3、允許在直系親屬所有的房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)落戶。

　　4、支持孵化器、眾創(chuàng)空間、特色小鎮(zhèn)等設(shè)立集體戶，取消集體宿舍的條件限制，允許人才公寓、酒店式公寓設(shè)立集體戶，推行設(shè)立社區(qū)（村）公共集體戶。

　　5、省內(nèi)戶口遷移不再使用遷移證件（大中專院校學(xué)生戶口遷入、遷出學(xué)校等除外）。

　　6、簡(jiǎn)化戶口登記事項(xiàng)申報(bào)材料，實(shí)行次要材料容缺受理，政務(wù)共享信息等同紙質(zhì)材料，不要求提交材料復(fù)印件。

　　7、推行部分戶口登記事項(xiàng)“全市通辦”，設(shè)區(qū)市范圍內(nèi)可以異地提交申報(bào)材料。

　　8、開(kāi)通居民身份證辦理“綠色通道”，符合條件的申領(lǐng)人可以享受優(yōu)先受理、簽發(fā)、制作等服務(wù)。

　　9、實(shí)行居民身份證（含港澳臺(tái)居民居住證）全國(guó)范圍免費(fèi)快遞。

　　10、省內(nèi)異地申領(lǐng)居民身份證期間，可以異地申領(lǐng)臨時(shí)居民身份證。

　　業(yè)內(nèi)人士解讀

　　這10條便民舉措“干貨滿滿”，最值得關(guān)注的一條就是——允許人才公寓、酒店式公寓設(shè)立集體戶。

　　一是有利于引進(jìn)更多的人口，特別是人才的引進(jìn)。雖然全國(guó)范圍內(nèi)，各個(gè)城市集體戶口的政策不太一樣，而且與普通戶口享受的權(quán)益有所差異，但一旦酒店式公寓可以辦理集體戶口后，就可以誕生出外地人落戶一條龍的服務(wù)，也就是說(shuō)先落戶在該城市的集體戶口，然后擁有相應(yīng)的資格購(gòu)房，購(gòu)房后，再轉(zhuǎn)為獨(dú)立戶口。可以說(shuō)是變相繞開(kāi)限購(gòu)的一個(gè)途徑。

　　二是可以刺激公寓的消化，但需要注意的是，并不是購(gòu)買或承租酒店式公寓就能落戶，前提仍是要滿足一定的落戶條件，然后可以選擇是否落戶在該酒店式公寓的集體戶口上。

　　三是放寬了集體戶口的落戶條件，辦理流程上也更方便了。

　　3月3日，廣州市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》。

　　其中第三十一條如下：

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。優(yōu)化商服類項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理，商服類項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請(qǐng)劃撥商品房預(yù)售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場(chǎng)扶持力度，加快撥付對(duì)住房租賃企業(yè)的獎(jiǎng)補(bǔ)資金。

　　新政發(fā)布僅僅一天，3月3日午夜，官網(wǎng)“下架”新政，相關(guān)人員表示；文件中關(guān)于商服類項(xiàng)目相關(guān)條例細(xì)節(jié)會(huì)有所調(diào)整，其他條例未變，后續(xù)文件會(huì)再掛出。

　　3月4日午夜，“48條”重新上架，值得注意的是，第三十一條的“配方”變了，此前關(guān)于“廣州公寓、商鋪等商辦項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象，不再限定最小分割單元”的第31條內(nèi)容不再提及。

　　政策文件：

　　上為廣州市政府3月3日發(fā)布的文件，目前已不在最新公告中

　　新通知截圖

　　業(yè)內(nèi)人士解讀

　　在3月3日原版《通知》發(fā)出之后，不少地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，這對(duì)廣州商服物業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)大利好，特別是對(duì)公寓市場(chǎng)而言。這一舉措，對(duì)于開(kāi)發(fā)商回暖資金，買家購(gòu)買一手公寓，及二手公寓的解套，均大有影響：

　　其一，是購(gòu)買條件解禁：商服類的項(xiàng)目，不再受政策約束，可以賣給個(gè)人；

　　其二，是產(chǎn)品面積解禁：原來(lái)受政策影響的300平以上的商業(yè)項(xiàng)目，未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的，可按照市場(chǎng)的需求，切割成更小的單位，推出市場(chǎng)。

　　其三，是二手公寓交易解禁：已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象，原本公司持有的物業(yè)，也可根據(jù)程序，轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。

　　不過(guò)隨著有關(guān)商服類物業(yè)新政被替換，這意味著，在廣州實(shí)行近三年的公寓限購(gòu)政策可能會(huì)繼續(xù)實(shí)行。

　　2月4日，南京市規(guī)劃和自然資源局等4家單位聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的實(shí)施意見(jiàn)》，重點(diǎn)內(nèi)容：

　　1、針對(duì)商辦項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃條件，土地出讓合同中應(yīng)增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規(guī)劃用途，將商辦項(xiàng)目改為‘類住宅’的，出讓人有權(quán)解除合同，并無(wú)償收回土地使用權(quán)”。

　　2、加強(qiáng)商辦項(xiàng)目水電氣管理：規(guī)劃核準(zhǔn)圖、建筑施工圖中未明確標(biāo)注為衛(wèi)生間、廚房等功能用房的建筑單元，禁止安裝上下水管道及用水計(jì)量設(shè)備，商辦建筑（除有餐飲功能的區(qū)域外）以及配建的酒店式公寓嚴(yán)格按照商業(yè)用氣報(bào)裝條件執(zhí)行。

　　3、督促開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立公示牌，向購(gòu)房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同中與購(gòu)房人明確約定，提醒買受人本項(xiàng)目為商辦項(xiàng)目，而非住宅性質(zhì)。

　　4、地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項(xiàng)目，地上商辦建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓（可分割銷售）；5000平方米以下的，地上商辦建筑自持比例不小于50%。

　　5、商辦項(xiàng)目可分割銷售部分，可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于45平方米。

　　6、城管、房產(chǎn)、建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、消防（公安派出所）以及轄區(qū)街道等部門要加強(qiáng)對(duì)商辦項(xiàng)目的日常巡查，發(fā)現(xiàn)虛假宣傳、違規(guī)銷售、違規(guī)拆改、偷面積等違法行為的，及時(shí)按職責(zé)查處，并計(jì)入征信。

　　政策文件

　　業(yè)內(nèi)人士解讀

　　此通知之所以出臺(tái)，是因?yàn)樯剔k類項(xiàng)目違規(guī)拆改銷售現(xiàn)象由來(lái)已久，在全國(guó)主要城市都普遍存在，這些拆改銷售行為不僅極易引發(fā)社會(huì)群體矛盾，而且破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本規(guī)則，擾亂了市場(chǎng)公平環(huán)境，對(duì)政府的后續(xù)管理帶來(lái)很大難度。

　　此外，該政策還加強(qiáng)了對(duì)商辦類項(xiàng)目建筑形態(tài)、功能布局、水電氣線路設(shè)置等內(nèi)容的審查，防止此類建筑后期居住化改造的可能；明確衛(wèi)生間、開(kāi)水間、上下水管道井以及廚房等功能設(shè)施須集中設(shè)置，避免潛伏設(shè)計(jì)，從源頭上杜絕建成后出現(xiàn)問(wèn)題的可能。

　　在銷售方面，也將進(jìn)一步督促開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立公示牌，向購(gòu)房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同中與購(gòu)房人明確約定，提醒買受人本項(xiàng)目為商辦項(xiàng)目，而非住宅性質(zhì)。

　　很多人說(shuō)投資公寓很“坑”，因?yàn)楣⒌膶?shí)用功能遠(yuǎn)不如住宅，光無(wú)學(xué)區(qū)、不能落戶這幾點(diǎn)就能勸退很多買房人。但從投資的角度來(lái)說(shuō)，公寓的屬性更多是保值而非增值。

　　在南小寓看來(lái)，購(gòu)買公寓最重要的原則就是面積不宜過(guò)大，總價(jià)越低越好。

　　其次，相比住宅，公寓對(duì)地段的敏感度非常高，想要后期好出租必須得選擇交通便利、基礎(chǔ)配套醇熟的地段。地段優(yōu)勢(shì)明顯，租客的需求就會(huì)強(qiáng)大。

　　當(dāng)然，物業(yè)和開(kāi)發(fā)商同樣重要，作為一種長(zhǎng)線投資，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和物業(yè)公司的管理水平往往對(duì)后期的租金漲幅起著決定性作用。

　　最后，投資公寓同樣要多多注意政策。因?yàn)椋?strong>政策的變化，才是公寓投資最大的風(fēng)險(xiǎn)所在。

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