（魔都新房購(gòu)買指南之一手房積分制購(gòu)房政策解讀）

　　2021年7月23日上海又發(fā)布了提高房貸利率和五年內(nèi)贈(zèng)予仍記入贈(zèng)與人擁有的住房套數(shù)這兩個(gè)新政策，進(jìn)一步提高了買房成本和買房門檻。

　　在上一篇《魔都新房購(gòu)買指南之為什么要買上海一手房？》中我有講到一手房趨之若鶩的原因。

　　如果你有購(gòu)房打算，一定要記住只要市場(chǎng)熱度不降下來(lái)，放在抽屜里的政策可能會(huì)層層加碼，更打得你措手不及。

　　唯一的解決之道就是用最短的時(shí)間買到一套房。

　　下面詳細(xì)介紹一下上海一手房購(gòu)買規(guī)則。

　　積分規(guī)則詳見(jiàn)下圖：

　　由于入圍分?jǐn)?shù)線是依照準(zhǔn)售房源和130%的認(rèn)籌上限決定的。

　　比如有100套準(zhǔn)售房源，如果認(rèn)籌不超過(guò)130組，那么就不會(huì)觸發(fā)積分，積分再低都能購(gòu)買該樓盤。

　　如果超過(guò)130組，那么認(rèn)籌者積分從高到低排序后確認(rèn)第130組的積分為入圍分?jǐn)?shù)線，入圍的的認(rèn)籌者都能參與搖號(hào)。

　　值得注意的是，觸發(fā)積分的樓盤有5年的鎖定期，購(gòu)房5年內(nèi)都不能出售房屋。這主要是為了打擊炒房投機(jī)客，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保護(hù)剛需人士。

　　積分制的出臺(tái)充分貫徹了國(guó)家“房住不炒”這一理念。

　　小胖看房、一房一萬(wàn)等中都有估分小程序可以方便大家自我評(píng)估。

　　“社保月數(shù)”這一項(xiàng)可以通過(guò)“上海人社”App進(jìn)行查詢，該記錄囊括了個(gè)人所有的社保繳納月數(shù)，最為準(zhǔn)確。

　　假如評(píng)估下來(lái)積分不是很理想，也不代表沒(méi)有機(jī)會(huì)買到房子，請(qǐng)耐心往下看。

　　對(duì)照五個(gè)記分項(xiàng)，試著逐一尋找提高積分的辦法：

　　1.結(jié)婚

　　這個(gè)比較適合已經(jīng)有結(jié)婚打算的準(zhǔn)夫妻。

　　當(dāng)然，領(lǐng)證前務(wù)必提前問(wèn)清楚對(duì)方是否5年內(nèi)有購(gòu)房記錄、貸款記錄，否則還要被倒扣分或者增加購(gòu)房成本。

　　另外還需要注意“夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算”這個(gè)規(guī)定。

　　假如你的結(jié)婚對(duì)象3年內(nèi)離過(guò)婚的，那么要根據(jù)TA離異前家庭總套數(shù)確定是否有購(gòu)房資格。

　　2.落戶

　　這個(gè)僅針對(duì)非上海戶口的購(gòu)房者有意義。落戶本身要符合政策，難度略大，只能干瞪眼了。

　　3.把房子全部賣掉

　　由于5年內(nèi)有賣房記錄暫時(shí)不影響積分，把全部房子賣掉這樣的操作直接可以增加15分，效果立竿見(jiàn)影。

　　然而，隨著政策的不斷加碼，尤其是二手房貸款難以及二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，現(xiàn)在要出售二手房顯然不如前段時(shí)間那么容易了，除非下家有能力支付全款，否則完成交易的周期會(huì)很長(zhǎng)。有機(jī)會(huì)另寫文章，此處就不展開了。

　　大家只要記住，只有等下家辦出產(chǎn)證，你的產(chǎn)調(diào)上才會(huì)顯示名下無(wú)房。如果控制不了交易周期，很容易錯(cuò)過(guò)心儀的樓盤。

　　4.無(wú)解

　　5年內(nèi)有購(gòu)房記錄，神仙也救不了你，只好等滿5年以后再看看那時(shí)候的政策了。

　　5.尋找社保系數(shù)較高的樓盤

　　每個(gè)樓盤設(shè)置的系數(shù)會(huì)有所不同。系數(shù)越高對(duì)基礎(chǔ)分低的購(gòu)房者比較友好，對(duì)社保系數(shù)低的購(gòu)房者不利。

　　值得注意的是不要單純因?yàn)樽约旱幕A(chǔ)分低就直接放棄，實(shí)際上還有可以撿漏的機(jī)會(huì)。這部分我將結(jié)合實(shí)際認(rèn)籌的案例進(jìn)行講解。

　　自推行積分制以來(lái)，入圍分上至112.8分（復(fù)興瓏御）下至30.5分（金地嘉悅灣，沒(méi)有觸發(fā)積分）。

　　對(duì)不同樓盤的基本情況和入圍分進(jìn)行深入研究可以發(fā)現(xiàn)這么幾個(gè)規(guī)律：

　　1.樓盤越稀缺，分?jǐn)?shù)越高。

　　2.準(zhǔn)售房源套數(shù)越少，分?jǐn)?shù)越高。

　　這里不得不談一談復(fù)興瓏御。

　　該樓盤地處老西門板塊，堪稱是市中心中的市中心，離新天地、淮海路、人民廣場(chǎng)、南京路商圈都很近，更有8號(hào)和10號(hào)兩條地鐵線加持。

　　此次上市僅有47套準(zhǔn)售房源，戶型均為194平。

　　當(dāng)然，還有我們前文提到過(guò)的倒掛問(wèn)題。倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，開盤價(jià)格13.6萬(wàn)，二手房均價(jià)高達(dá)20萬(wàn)。

　　按按計(jì)算器就能感受到為什么它能刷新積分記錄。

　　再比如唐鎮(zhèn)板塊的融創(chuàng)未來(lái)金融城6月同時(shí)推出了A和C兩個(gè)地塊，單價(jià)同為元/平，套數(shù)分別為302套和437套，入圍分?jǐn)?shù)線分別為56.28分和61.3分。

　　盡管這兩個(gè)地塊都是融創(chuàng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的，但是由于C地塊的配套設(shè)施更好，所以C地塊更受歡迎，從而導(dǎo)致C地塊是入圍分?jǐn)?shù)線更高。

　　結(jié)合對(duì)上述兩個(gè)樓盤的分析，不難發(fā)現(xiàn)影響入圍分的因素包括:價(jià)格倒掛情況、居住體驗(yàn)（界面、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施等）、準(zhǔn)售套數(shù)三個(gè)。

　　這三個(gè)因素正是需要大家在購(gòu)房前認(rèn)真考量的。

　　認(rèn)籌周期一般在一個(gè)月左右，主要包括提交認(rèn)籌資料、搖號(hào)、開盤三個(gè)階段。

　　提交認(rèn)籌資料自開發(fā)商公告之日起，一般為7天。

　　如果超過(guò)認(rèn)籌上限130%將觸發(fā)積分，房管局會(huì)對(duì)認(rèn)籌資料進(jìn)行審核，并最終確認(rèn)入圍分?jǐn)?shù)。

　　隨后，開發(fā)商會(huì)將入圍名單交到公證處生成搖號(hào)順序。

　　開盤當(dāng)天，入圍人員五個(gè)一組進(jìn)入選房區(qū)進(jìn)行選房，直到所有房源售罄為止。

　　如果還有剩余房源則由未入圍人員根據(jù)積分高低依次進(jìn)行選房，這里就有撿漏的機(jī)會(huì)。

　　開盤當(dāng)天沒(méi)有售罄的樓盤雖然少，但也切切實(shí)實(shí)存在。

　　如果你發(fā)現(xiàn)了尚未售罄的樓盤，也不要高興得太早。

　　在一手房被瘋搶的當(dāng)下，假如開盤當(dāng)天還有剩余，那么該樓盤大概率都有重大缺陷，購(gòu)買時(shí)必須考慮清楚。

　　答案是否定的。

　　講完積分和認(rèn)籌規(guī)則，可能有些人會(huì)過(guò)于樂(lè)觀，但實(shí)際分高也不等于你就能如愿買到心儀的房子。

　　首先，同一時(shí)間段只能認(rèn)籌一個(gè)樓盤。

　　今年上海主要采取集中批量入市的方式供應(yīng)新建商品住房。目前，已經(jīng)推出了三批。

　　由于相同批次認(rèn)籌時(shí)間接近，因此同批次只能選擇一個(gè)樓盤進(jìn)行認(rèn)籌。

　　此外，一旦認(rèn)籌購(gòu)房者的名額就會(huì)在系統(tǒng)中被鎖定，直到樓盤開盤后才會(huì)解鎖。

　　也就是說(shuō)，可能你前期看中4個(gè)樓盤覺(jué)得都不錯(cuò)，但如果它們都集中在一個(gè)時(shí)間段上市，那么你只能優(yōu)中選優(yōu)。

　　這個(gè)規(guī)定的積極意義在于會(huì)分流同類型購(gòu)房者，更大大降低了投機(jī)的可行性，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有十分積極的作用。

　　其次，搖號(hào)順序存在運(yùn)氣成分。

　　由于認(rèn)籌上限為130%，也就是說(shuō)100套房源會(huì)有至少130組入圍（同分情況下同時(shí)入圍）。

　　假設(shè)100套房源在第120組時(shí)售罄，那么第121組之后的購(gòu)房者甚至都沒(méi)機(jī)會(huì)選房子。

　　第三，即使搖到了前120組，可能還會(huì)遇到預(yù)算不夠、沒(méi)有選到理想的戶型、樓層等不得不放棄選房的情況。

　　由此可見(jiàn)，選擇認(rèn)籌哪個(gè)樓盤很關(guān)鍵。下一篇將分享一下選盤的心得，歡迎關(guān)注。

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