（賣房不遷戶口將被強遷，上海出臺戶口新規(guī)遏制戶口老賴）

　　近年來，隨著房價快速上漲、教育資源不均衡導致的學區(qū)間房價差異，在房屋買賣中因戶口遷移而產生糾紛屢見不鮮。此類案件主要涉及買房人要求現(xiàn)有戶口遷出、買房人要求賠付逾期遷戶違約金等爭議事項。法院在審理此類案件時，法院并不直接判決遷移戶口，從而導致買房人可能面臨戶口無法遷入的法律風險。

　　2009年，張某(出賣人)與孫某（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》，約定張某將1111號房屋出售給孫某。合同簽訂后，張某向孫某交付了涉訴房屋并辦理了過戶手續(xù)，但張某的戶口未從涉訴房屋內遷出。2014年，孫某（出賣人）與宋某（買受人）經鏈家公司居間簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議，約定孫某將1111號房屋出售給宋某。并約定，出賣人應當在房屋所有權轉移之日起XX日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款X%的違約金。合同簽訂后，宋某向孫某支付了全部購房款，雙方于2014年11月辦理了房屋所有權轉移登記手續(xù)。后因張某的戶口無法遷出，宋某要求孫某將張某戶口遷出及支付違約金。一審法院認為：因戶口遷移為涉及國家行政機關的行政行為，買受人要求出賣人遷出戶口的主張，不屬人民法院民事案件的受理范圍。故判決被告張某支付違約金，但原告要求戶口遷出的訴求不予支持。

　　實踐中賣房不遷戶口，法院認為這是行政管理，不屬民事糾紛；而目前戶籍政策要求遷戶口必須要當事人自愿，使得類似糾紛成為無法解決的死結，也暴露出在二手房交易中戶籍遷移問題的法律空白。2018年3月上海市出臺《上海市常住戶口管理規(guī)定》其中第三十二條規(guī)定：房屋所有權或者公有居住房屋承租權因交易已發(fā)生轉移，現(xiàn)權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出的，房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可以直接將其戶口遷至社區(qū)公共戶。該條無疑成為本規(guī)定最大亮點。房子賣了，原來里面的戶口不遷，公安機關可以依據權利人的申請直接將其戶口遷至社區(qū)公共戶，不影響新房主的落戶。這次的《上海市常住戶口管理規(guī)定》出臺，無疑將對二手房買賣中的戶籍老賴產生極大的制約作用，為今后類似糾紛的解決提供了新的方式。同時，對于各地戶籍遷移立法無疑起到了示范作用。

　　王蔚律師，中共黨員，中華全國律師協(xié)會會員，北京市律師協(xié)會會員，北京市婚姻與家庭法律專業(yè)委員會委員，長期專注于民事、刑事訴訟業(yè)務，愿為您提供專業(yè)法律幫助。

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