（深戶買房記，疫情過后，深圳房價真的會降嗎？）

　　在經歷2019年上半年火與熱、下半年冰與冷的行情后，眾多房企、投資客和研究機構都在預測分析——2020年的樓市“小陽春”將帶來怎樣的驚喜。

　　孰料，突如其來的新冠肺炎踩下了各地樓市的“急剎車”。一時間，各地樓市進入“冬眠”。

　　隨著疫情慢慢得到控制，各地陸續(xù)開展復工復建。3月11日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于應對新冠肺炎疫情支持房地產企業(yè)加快復工復產的若干措施》的通知，其中明確指出，對已批未開盤、已批在售項目的房地產開發(fā)企業(yè)，允許視疫情防控情況現場開盤、開放線下售樓處。

　　深圳的新政，似乎讓房地產看到一絲曙光。不過，“解凍”后的樓市將走向何方？作為各方最關心的話題，房價真的會降嗎？

　　小陽春或難再現

　　基于春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，每年的房地產市場在春季會出現一波銷售旺季，行業(yè)內稱之為“小陽春”。但庚子鼠年，目前還沒有讓任何一家房企感受到春天的溫暖。

　　疫情沖擊下，樓市成交量接連下滑。根據中國房地產決策咨詢數據平臺（CRIC）監(jiān)測，春節(jié)期間88個重點城市商品房成交量相比2018年春節(jié)假期減少63%，部分三四線城市零成交，住房需求短期被抑制。

　　中指研究院發(fā)布的《疫情對房地產市場及企業(yè)影響調查》報告顯示，在500位地產經理人中，近八成認為此次疫情對樓市的抑制作用高于2003年“非典”，普遍對2020年房地產市場發(fā)展預判較為悲觀，超半數認為疫情對整個房地產市場影響周期為兩個季度。

　　從全年來看，超半數受訪者認為今年銷售規(guī)模會下滑，其中25%預計所在公司的成交規(guī)模會下降10%-30%，20%認為降幅在10%以內。而從各大房企發(fā)布的1-2月份的銷售數據來看，銷售量均有不同程度的下滑。

　　目前，除恒大集團2月業(yè)績逆勢增長外，據統計，富力地產、中國金茂、禹洲地產、正榮地產、新城控股、雅居樂集團這6家企業(yè)2月銷售量降幅較超過了50%。

　　3月2日克爾瑞發(fā)布《2020年1-2月中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜》從1-2月的累計銷售金額來看，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比降低23.8%。其中，有超8成的百強房企2月單月和累計業(yè)績同比雙降。

　　克爾瑞表示2月受疫情影響，百強房企單月全口徑銷售金額環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。超8成的百強房企2月單月和累計業(yè)績同比雙降。而從市場層面的城市供求數據來看，在CRIC重點監(jiān)測城市中，2月多數城市零供應，重點一二線城市成交量同比下降77%，廣州、寧波、重慶、西安、南寧、大連、武漢等城市單月成交量的同比跌幅均大于90%。

　　貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，2020年1-2月份，北京鏈家二手房的實時成交量同比下降了約57.6%。此外，價格方面也有所下滑。貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，2月份北京二手房的成交均價為元/平方米，環(huán)比下跌了8.6%，同比下跌了9.7%。新增房源掛牌均價為元/平方米，環(huán)比跌幅擴大至3.9%。

　　就在市場一片清冷之際，近60城市政府出手維穩(wěn)樓市。其中，河南駐馬店市發(fā)布《關于進一步規(guī)范促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，出臺17項穩(wěn)樓市政策。規(guī)定，用公積金購買首套房，最低首付比例由30%下調為20%。

　　就在各方認為房地產行業(yè)將要復蘇回暖之際，2月28日，河南省政府約談了駐馬店市政府相關負責同志，對駐馬店近期房地產政策的執(zhí)行提出了明確的要求。約談要求駐馬店市堅持房住不炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現三穩(wěn)目標。

　　3月7日，海南省一紙“限購令”更是讓整個市場重新開始思考2020年的房地產行情。

　　海南當晚召開的新聞發(fā)布會，不僅明確規(guī)定“新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度”用以控制期房售房方法，而且指出“對在海南已經擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”。

　　一方面，房企的銷量下滑；一方面，各地樓市政策反復震蕩，疫情之下，下跌似乎已經成了部分人的共識，那房價到底會走向何方呢？

　　“穩(wěn)”字當頭

　　業(yè)內人士告訴中國新聞周刊，近年來，房價一直處于“穩(wěn)”的狀態(tài)，國家調控之下，房地產市場趨于冷靜，正在向健康穩(wěn)健方向發(fā)展，告別了激烈震蕩的“瘋狂期”，雖然在疫情影響之下，1-2月份部分城市的樓市成交量低迷，但巨大的剛需市場仍在給這個行業(yè)托底，近期不太可能出現劇烈漲跌的情況。

　　此前，貝殼研究院公布了一份名為《疫情下的住房消費者預期調查》的報告。其中有數據顯示僅有8.5%的受訪者受疫情影響取消了買房計劃，有9.7%的受訪者表示會按原計劃買房，有超過60%的受訪者表示會推遲購房計劃。

　　不難看出，在剛需條件的催化下，盡管六成受訪者表示推遲購房計劃，但并未放棄購買的需求。58研究院發(fā)布的一份報告也佐證了這一數據，1月份，全國臨感VR售樓處訪問量占比提升，環(huán)比上漲57.7%；北京、海口、太原的臨感VR售樓處訪問量占比環(huán)比增長超70%。

　　“疫情結束后，期間積壓的購房需求或將得到釋放”，58安居客房產研究院分院院長張波認為。復盤2003年的SARS不難看出，疫情對房地產市場會有短暫的影響，但是對整體的市場行情的影響并不明顯。

　　受SARS疫情影響，2003年二季度我國GDP出現明顯放緩，但僅影響一個季度后就出現了快速修復，期間主要沖擊了消費類行業(yè)，但對于房地產投資及量價的影響相對較小，其中房地產投資和銷售面積也僅是在3月、4月出現了一定幅度增速高位放緩，但5月就實現了修復，2003年全年房地產投資和銷售面積增速分別高達30%和29%。

　　需要注意的事，兩次疫情期間我國房地產市場所處的宏觀經濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境等方面存在差異。2003年SARS疫情影響期間，貨幣、樓市政策等方面較為寬松，房地產行業(yè)受到政策支持。而2017年之后房地產行業(yè)調控力度初顯，推行穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制仍是堅定不移的。

　　近日，人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會召開金融支持疫情防控和經濟社會發(fā)展座談會暨電視電話會也特別強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

　　穩(wěn)字當頭必將成為2020年的主旋律。

　　財經評論員嚴躍進表示，近來住房和城鄉(xiāng)建設部再次明確，長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此中新意在于強調了“長期”，這表明“房住不炒”定位不會受到市場周期影響。無論市場好與壞，對樓市的管控都不會放松，這對于2020年及未來的樓市發(fā)展都有很強的指導意義。同時，相關政策也明確提出發(fā)展長效機制和調控機制，體現了引導樓市健康平穩(wěn)成長的思路。

　　此外，3月6日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在《人民日報》發(fā)表署名文章提出，著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，建立和完善政策協同、調控聯動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等房地產調控體制機制，落實城市主體責任，因城施策、分類指導，保持房地產市場平穩(wěn)運行。

　　據央行官網2月20日消息，LPR最新報價為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%，5年期以上為4.8%。

　　LPR的下降釋放了什么信號，是否意味著房產又將異軍突起？

　　國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼認為，此次LPR下降這可能體現兩個方面的意圖，第一，疫情對我國經濟的影響是短期的，因此短端利率下降更多，重在幫助企業(yè)渡過當前的難關；5年期以上LPR下降5個基點，不向房地產市場放出寬松信號，表明房地產調控仍未放松。

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