（買二手房卻無法落戶？）

　　國慶在家，刷微博刷到一條“空掛戶”的新聞，同時也在跟我爸在聊天，聊到了大舅買二手房的事情。

　　我打趣說，新聞?wù)f有人買了套二手房，業(yè)主不知道房子竟然有13個“空掛戶”，有的人還無法落戶，大舅該不會這么倒霉遇到這糟心事吧？

　　老爸一臉茫然，表示不理解。

　　這個反應(yīng)不禁讓我深思，到底還有多少人不了解“空掛戶”？

　　在前面的幾個月，深樓市寫過許多關(guān)于二手房的文章。大多提醒購房者要在地段、物業(yè)、戶型以及樓層等等方面多留些心眼，但那些文章從未提及“空掛戶”。

　　我們今天就來聊一聊，“空掛戶”是何方妖孽竟能“隱身”讓業(yè)主毫不知情。

　　何為“空掛戶”

　　無論是深樓市的文章里，還是其他房產(chǎn)號的文章里，大都說過：第一套房建議買二手房，因為二手房所見即所得。

　　沒錯，買二手房是最不容易出錯的。不用焦慮于開發(fā)商是否能按時交房，不用擔(dān)心樓盤物業(yè)是否靠譜，不用害怕房子與效果圖不符......

　　但是，不容易出錯并不代表不會出錯，這就要說到我們今天的主題“空掛戶”。先來看一則報道：

　　10月3日一則新聞稱：一位業(yè)主買的二手房在一次人口普查中發(fā)現(xiàn)，自家房產(chǎn)上掛著13人的戶口。調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，是前業(yè)主把房子賣掉后并沒有把自己和親戚的戶口遷走。

　　報道中前業(yè)主賣掉房卻沒把戶口遷出去，這種行為就是我們所說的“空掛戶”。這些人多半是暫時沒有落戶的地址或者貪圖原房產(chǎn)的學(xué)位等好處，不愿把戶口遷走。

　　要想遷戶口，牽扯的人太多，牽扯的利益也太多，一時半會難以解決。

　　多數(shù)對“空掛戶”沒有太多了解的人，會認(rèn)為前業(yè)主的戶口是否遷出去，對自己沒有太大影響。

　　在這里我想說，大錯特錯。

　　舉一個在身邊發(fā)生的例子，朋友2013年在廣州買了一套帶有省一級小學(xué)學(xué)位的二手房，當(dāng)時沒有考慮到戶口的問題，所以并不了解原業(yè)主是否已把戶口遷出。直到今年女兒要上學(xué)，他這才發(fā)現(xiàn)原業(yè)主的戶口并沒有遷出，并且占用了學(xué)位。

　　按相關(guān)政策，一套房子只允許一戶家庭的孩子上學(xué)，是按照戶口遷入時間的先后排序來決定的。這就導(dǎo)致朋友買的學(xué)位被占用，女兒無法入學(xué)。

　　花大價錢買了套帶有重點學(xué)位的房子，不曾想對方的戶口竟然還“賴”在這兒，這樣的糟心事，聽了簡直火冒三丈！

　　不僅是學(xué)位會受到影響，如果房子未來拆遷，還存在拆遷補(bǔ)償款被瓜分的風(fēng)險。都知道深圳有很多購房者和投資客都是奔著拆遷和舊改買的老破小，雖說拆遷要看戶口本，但實際分配補(bǔ)償款的時候是按人數(shù)分配的。

　　這也就意味著如果你的二手房有多個“空掛戶”，而這些人又都是老賴，那么你的拆遷補(bǔ)償款將會面臨著要分給陌生人的魔幻情節(jié)。

　　還有，如果后期你想轉(zhuǎn)賣房，結(jié)果新業(yè)主得知你的房產(chǎn)上有“空掛戶”，還指不定這些人會出什么幺蛾子，哪個接盤俠不猶豫？在很大程度上，房子的出售跟成交價都受到了影響。

　　以上提到的三種風(fēng)險只是后患中的冰山一角，不管你攤上哪種，都不好處理甚至無可奈何。

　　看到這里，我估計一定有人說，怎么可能會無可奈何呢，去派出所處理呀，再不行就上法院告他！

　　但，很多事情遠(yuǎn)沒有大家想的那么簡單。

　　無法無天的“空掛戶”

　　在2015年于廣西某市購買了二手房，口頭要求前業(yè)主在3個月內(nèi)將戶口遷出。后來，前業(yè)主并未在如期遷走戶口。

　　先到公安機(jī)關(guān)要求把原業(yè)主的戶口強(qiáng)制性遷出，但公安機(jī)關(guān)表示原業(yè)主不愿遷走戶口，他們沒有權(quán)力強(qiáng)制要求原業(yè)主將戶口遷走。

　　看到有關(guān)部門“辦事不力”，一怒之下把前業(yè)主告上了法院，要求前業(yè)主支付精神損失費3萬并強(qiáng)制性遷出。不料，她的述求被法院一一駁回。

　　這時候有人要說，這是我買的房子，憑什么前業(yè)主不把戶口遷走，讓他們無法無天？按正常的邏輯，公安部門怎么可能不處理？

　　我澄清一下，不是公安部門不處理，而是他們的權(quán)利有限。

　　我國的《戶口登記條例》規(guī)定：戶口登記工作，由各級公安機(jī)關(guān)主管。公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。

　　這也就是說，戶口的遷移是房主本人自愿的行為，必須是本人去辦理，公安機(jī)關(guān)沒有權(quán)利強(qiáng)制性遷出。就算你到法院起訴，法院一般會以戶口遷移屬于行政訴訟而非民事訴訟管轄范圍，或戶口遷移請求超出法院的受理范圍為由駁回起訴。

　　但凡事都有例外，個別城市的戶籍政策也有不同的。一些城市制定了“直管公共戶”，無房屋和固定住所的人可將戶口遷入戶籍所在派出所的“直管公共戶”，由公安機(jī)關(guān)臨時代管。

　　我以廣東為例，購買二手房之后若原業(yè)主不配合遷出戶口，新業(yè)主可直接到派出所說明情況，并填寫一份業(yè)主聲明。

　　原業(yè)主在收到通知后在7天內(nèi)不去辦理，他的戶口則會自動劃到公安機(jī)關(guān)代管。

　　在大多情況下，如果原業(yè)主拒絕把戶口遷走，新業(yè)主仍然可以直接將戶口遷入，這樣一來原業(yè)主的戶口在系統(tǒng)里會顯示“空掛”。

　　以上種種可能性并不是不能避免，這就要求各位購房者在購房二手房的時候，除了要看地段、戶型和價格，還要留些心眼，了解所交易房屋的戶口情況。

　　必要時候可以要求業(yè)主帶上房產(chǎn)證及身份證原件到公安機(jī)關(guān)戶籍科查詢。

　　若業(yè)主表示會在多久把戶口遷出，我建議購房者在合同中明確寫出業(yè)主遷出戶口的時間。

　　如果你還不放心，可以要求業(yè)主預(yù)留高額抵押金，戶口遷出后返還，反之這筆錢不返還。

　　記住，一定是高額抵押金。大十萬都沒有問題，如果只是幾千塊錢這對業(yè)主來說不痛不癢是沒有束縛力的。

　　朱用純在《朱子家訓(xùn)·全文》中說過，宜未雨而綢繆，毋臨渴而掘井。訓(xùn)誡后人不要在下雨的時候才補(bǔ)修房子，更不要在口渴的時候才挖井。

　　結(jié)

　　因為“空掛戶”而發(fā)生的糾紛數(shù)不勝數(shù)，有些由于涉及人數(shù)眾多而難以處理。

　　也千萬不要盲目的信任中介，有些黑心中介會聯(lián)合業(yè)主坑蒙拐騙。最后你就是啞巴吃黃連，有苦說不出。

　　不敢說所有中介都是這樣，但確有這樣的事情發(fā)生，多個心眼不是什么壞事。

　　在長達(dá)半個小時的科普下，我爸一臉的迷惑逐漸明朗，語氣深沉的說“中國人買房，喜憂參半”。

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