（“非深戶社保1改3”樓市新政補充細則傷了誰？）

　　2016年4月9日，深圳市不動產登記中心正式向媒體發(fā)布《關于非深戶居民購房限購相關事宜的補充通知》(以下簡稱《通知》)，對“非深戶社保1改3”等政策的執(zhí)行細則做了進一步補充。

　　今年3月25日，深圳市政府發(fā)布6條樓市調控新政策，其中提出“非深戶社保1改3”的規(guī)定。3月28日，針對外界關心的“非深戶社保1改3”執(zhí)行時間問題，市規(guī)劃國土委發(fā)布執(zhí)行細則，規(guī)定3月25日(含25日)前有網簽合同、網簽認購書或者能提供相關銀行轉賬有效憑證的，可視同已發(fā)生交易，可按新政發(fā)布前的限購條件執(zhí)行。

　　此次《通知》將非深戶在3月25日(含25日)前的購房行為細化為三種情況和處理方式。

　　第一種情況：境內非深戶居民購房，實際交易行為發(fā)生在3月25日(含25日)之前，且連續(xù)計算滿1年及以上在本市繳納個人所得稅或社保的，在3月25日(含25日)之前已網簽預售商品房認購書的，須提交網簽預售商品房認購書。

　　第二種情況：未能在3月25日(含25日當天)前網簽的市民，須在6月24日(含6月24日)之前申請登記，并增加提交以下購房證明之一：一、買方向賣方支付購房定金、部分或全部房款(不含現金支付)的銀行轉賬有效憑證(POS機購房簽購單、購房轉賬單等，收款人需為賣方)。二、賣方通過中介收取定金、部分或全部房款(不含現金支付)的，還應當提交房地產買賣居間合同或委托中介機構代收的協議書；購房資金監(jiān)管協議及支付相應費用的銀行轉賬有效憑證。

　　第三種情況：3月25日之前未網簽合同或者預售認購書，且于6月24日(含當天)之后申請的，則不予受理。

　　而3月25日(不含25日)之后有購房行為的非深戶居民，須提交的社?；蛘邆€稅證明材料要滿足3年及以上(不含繼繳和補繳)這一條件。

　　該補充細則較之3月28日深圳規(guī)土委回復的執(zhí)行細則多了一個內容，即未能在3月25日(含25日當天)前網簽的，須在6月24日(含6月24日)之前申請登記，否則不予受理。3月28日回復只要能證明實際交易發(fā)生在3月25日之前仍按舊政策執(zhí)行，并未要求申請登記的時間。該補充細則的限購執(zhí)行條件可謂更加嚴苛！

　　正常的情況下，二手房交易從雙方簽訂買賣合同到產權過戶到買方名下，三個月的時間足夠了。網簽合同就是為了辦理遞件過戶手續(xù)，不需要再限定三個月的申請登記時間。但政府有關部門是否考慮到有一些特殊情況下如果區(qū)分是否于3月25日前網簽而受到6月24日申請登記的限制，則會導致同等的情況下不同的待遇。

　　第一種情況，正在訴訟中的買方作為原告起訴賣方要求繼續(xù)履行合同的案件，這類案件無論是否網簽都因一方違約而無法申請登記過戶，必須通過司法強制手段完成過戶。而3月25日之前網簽的不受6月24日申請登記之限，3月25日之前未網簽的受到6月24日申請登記之限，如果在6月24日之前案件未能審結，同樣的違約案件同樣的訴訟請求，就會出現兩種不同的判決：3月25日前網簽的判決繼續(xù)履行合同，3月25日前未網簽的判決駁回買方要求繼續(xù)履行合同的訴請。尤其是那些3月25日前未網簽而一審已經判決繼續(xù)履行合同的案件，到了二審階段超過了6月24日就得改判駁回繼續(xù)履行合同的訴請了。

　　第二種情況，換房族同時簽訂的兩份房屋買賣合同，由于是出售另一套房屋所獲房款來購買房屋，往往在后一份購房合同雙方協商約定首期款交納期限比較長，甚至超過合同簽訂后的三個月，這樣一來，即使3月25日前換房族已交納定金，三個月內也不可能辦理遞件過戶的申請登記。而同樣是以3月25為界不符合社保滿3年的條件，已網簽的就可順利過戶，沒有網簽的超三個月申請就不能過戶了。

　　該補充細則只規(guī)定了3月25日前發(fā)生實際交易行為的限購條件，而未規(guī)定簽訂合同時是否應符合限購政策。是否能夠辦理產權轉移登記是審查過戶時是否符合限購政策，而不審查簽訂合同時買方是否具備購房資格。比如3.25新政后非深戶買方簽訂房屋買賣合同時社保未滿3年，但雙方可以簽訂附期限合同，約定過戶時間為買方滿3年社保后，買方一次性付款，賣方收到房款就已實現合同目的，雙方約定賣方收到房款后即交付房屋給買方使用，買方除了不能及時辦理房產證，但可以實現實際使用的目的。如果買方擔心社保滿3年后因房價上漲賣方拒不配合過戶，筆者顏宇丹律師建議可以通過合同約定提高賣方的違約成本以保護自己的利益，如果賣方到期毀約，買方可以通過法律途徑強制過戶。但買方最大的風險莫過于賣方在買方不知情的情況下一房二賣并已過戶給他人了！

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