（“非深戶社保1改3”樓市新政補(bǔ)充細(xì)則傷了誰(shuí)？）

　　2016年4月9日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心正式向媒體發(fā)布《關(guān)于非深戶居民購(gòu)房限購(gòu)相關(guān)事宜的補(bǔ)充通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)“非深戶社保1改3”等政策的執(zhí)行細(xì)則做了進(jìn)一步補(bǔ)充。

　　今年3月25日，深圳市政府發(fā)布6條樓市調(diào)控新政策，其中提出“非深戶社保1改3”的規(guī)定。3月28日，針對(duì)外界關(guān)心的“非深戶社保1改3”執(zhí)行時(shí)間問(wèn)題，市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布執(zhí)行細(xì)則，規(guī)定3月25日(含25日)前有網(wǎng)簽合同、網(wǎng)簽認(rèn)購(gòu)書或者能提供相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證的，可視同已發(fā)生交易，可按新政發(fā)布前的限購(gòu)條件執(zhí)行。

　　此次《通知》將非深戶在3月25日(含25日)前的購(gòu)房行為細(xì)化為三種情況和處理方式。

　　第一種情況：境內(nèi)非深戶居民購(gòu)房，實(shí)際交易行為發(fā)生在3月25日(含25日)之前，且連續(xù)計(jì)算滿1年及以上在本市繳納個(gè)人所得稅或社保的，在3月25日(含25日)之前已網(wǎng)簽預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書的，須提交網(wǎng)簽預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書。

　　第二種情況：未能在3月25日(含25日當(dāng)天)前網(wǎng)簽的市民，須在6月24日(含6月24日)之前申請(qǐng)登記，并增加提交以下購(gòu)房證明之一：一、買方向賣方支付購(gòu)房定金、部分或全部房款(不含現(xiàn)金支付)的銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證(POS機(jī)購(gòu)房簽購(gòu)單、購(gòu)房轉(zhuǎn)賬單等，收款人需為賣方)。二、賣方通過(guò)中介收取定金、部分或全部房款(不含現(xiàn)金支付)的，還應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)買賣居間合同或委托中介機(jī)構(gòu)代收的協(xié)議書；購(gòu)房資金監(jiān)管協(xié)議及支付相應(yīng)費(fèi)用的銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證。

　　第三種情況：3月25日之前未網(wǎng)簽合同或者預(yù)售認(rèn)購(gòu)書，且于6月24日(含當(dāng)天)之后申請(qǐng)的，則不予受理。

　　而3月25日(不含25日)之后有購(gòu)房行為的非深戶居民，須提交的社保或者個(gè)稅證明材料要滿足3年及以上(不含繼繳和補(bǔ)繳)這一條件。

　　該補(bǔ)充細(xì)則較之3月28日深圳規(guī)土委回復(fù)的執(zhí)行細(xì)則多了一個(gè)內(nèi)容，即未能在3月25日(含25日當(dāng)天)前網(wǎng)簽的，須在6月24日(含6月24日)之前申請(qǐng)登記，否則不予受理。3月28日回復(fù)只要能證明實(shí)際交易發(fā)生在3月25日之前仍按舊政策執(zhí)行，并未要求申請(qǐng)登記的時(shí)間。該補(bǔ)充細(xì)則的限購(gòu)執(zhí)行條件可謂更加嚴(yán)苛！

　　正常的情況下，二手房交易從雙方簽訂買賣合同到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到買方名下，三個(gè)月的時(shí)間足夠了。網(wǎng)簽合同就是為了辦理遞件過(guò)戶手續(xù)，不需要再限定三個(gè)月的申請(qǐng)登記時(shí)間。但政府有關(guān)部門是否考慮到有一些特殊情況下如果區(qū)分是否于3月25日前網(wǎng)簽而受到6月24日申請(qǐng)登記的限制，則會(huì)導(dǎo)致同等的情況下不同的待遇。

　　第一種情況，正在訴訟中的買方作為原告起訴賣方要求繼續(xù)履行合同的案件，這類案件無(wú)論是否網(wǎng)簽都因一方違約而無(wú)法申請(qǐng)登記過(guò)戶，必須通過(guò)司法強(qiáng)制手段完成過(guò)戶。而3月25日之前網(wǎng)簽的不受6月24日申請(qǐng)登記之限，3月25日之前未網(wǎng)簽的受到6月24日申請(qǐng)登記之限，如果在6月24日之前案件未能審結(jié)，同樣的違約案件同樣的訴訟請(qǐng)求，就會(huì)出現(xiàn)兩種不同的判決：3月25日前網(wǎng)簽的判決繼續(xù)履行合同，3月25日前未網(wǎng)簽的判決駁回買方要求繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)。尤其是那些3月25日前未網(wǎng)簽而一審已經(jīng)判決繼續(xù)履行合同的案件，到了二審階段超過(guò)了6月24日就得改判駁回繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)了。

　　第二種情況，換房族同時(shí)簽訂的兩份房屋買賣合同，由于是出售另一套房屋所獲房款來(lái)購(gòu)買房屋，往往在后一份購(gòu)房合同雙方協(xié)商約定首期款交納期限比較長(zhǎng)，甚至超過(guò)合同簽訂后的三個(gè)月，這樣一來(lái)，即使3月25日前換房族已交納定金，三個(gè)月內(nèi)也不可能辦理遞件過(guò)戶的申請(qǐng)登記。而同樣是以3月25為界不符合社保滿3年的條件，已網(wǎng)簽的就可順利過(guò)戶，沒(méi)有網(wǎng)簽的超三個(gè)月申請(qǐng)就不能過(guò)戶了。

　　該補(bǔ)充細(xì)則只規(guī)定了3月25日前發(fā)生實(shí)際交易行為的限購(gòu)條件，而未規(guī)定簽訂合同時(shí)是否應(yīng)符合限購(gòu)政策。是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是審查過(guò)戶時(shí)是否符合限購(gòu)政策，而不審查簽訂合同時(shí)買方是否具備購(gòu)房資格。比如3.25新政后非深戶買方簽訂房屋買賣合同時(shí)社保未滿3年，但雙方可以簽訂附期限合同，約定過(guò)戶時(shí)間為買方滿3年社保后，買方一次性付款，賣方收到房款就已實(shí)現(xiàn)合同目的，雙方約定賣方收到房款后即交付房屋給買方使用，買方除了不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，但可以實(shí)現(xiàn)實(shí)際使用的目的。如果買方擔(dān)心社保滿3年后因房?jī)r(jià)上漲賣方拒不配合過(guò)戶，筆者顏宇丹律師建議可以通過(guò)合同約定提高賣方的違約成本以保護(hù)自己的利益，如果賣方到期毀約，買方可以通過(guò)法律途徑強(qiáng)制過(guò)戶。但買方最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過(guò)于賣方在買方不知情的情況下一房二賣并已過(guò)戶給他人了！

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