（蘇州將全面放寬落戶條件？房源告急，剛需置業(yè)何去何從？）

　　2020年4月9日晚，《中共中央、國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（以下簡稱《意見》）發(fā)布。

　　《意見》主要內容：

　　要持續(xù)推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策。其次，要積極探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現(xiàn)戶籍準入年限同城化累計互認。另外還要繼續(xù)放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。

　　《任務》主要要求：

　　1、城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；

　　2、城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制；

　　3、超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目。

　　來源：發(fā)改委2016年印發(fā)長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃的通知

　　根據上表，無錫市、寧波市、南通市、常州市等10個城市，將全面取消落戶限制。

　　杭州市、合肥市、蘇州市，將全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。

　　上海市屬于超大城市，不會一下子取消落戶限制，但《任務》也指出，上海市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目。

　　結合近期蘇州政府發(fā)布的人才落戶政策，可以預計今年蘇州的吸引力會再上一層臺階，大量外來人口將涌入，對于本地樓市而言是重大利好。那么宜業(yè)宜居的蘇州，除了前文綜述的眾多區(qū)域，她的準入門檻又在哪里？

　　本篇集中關注-元/㎡檔次區(qū)域，最低120萬元可得一套兩房兩廳，一定程度上代表了在蘇州置業(yè)的剛需標準。

　　元/㎡-元/㎡

　　一、新區(qū)通安

　　通安鎮(zhèn)地處京杭運河以南，南依陽山，西臨太湖，東鄰滸墅關鎮(zhèn)，南接東渚鎮(zhèn)，面積54平方公里，人口約4.1萬人。

　　最近幾年，通安的公園、交通、學校、老街、菜市場等基礎設施建設就取得了不小的發(fā)展。中心小學擴建，真山鄰里中心（暫定名）動工，蘇錫路改造工程順利竣工，樹山交通樞紐工程加快推進，通安鎮(zhèn)文體中心、蘇州圖書館通安分館正式落成。

　　有軌電車2號線已經于2018年開通。通過蘇州科技城、通安鎮(zhèn)、滸墅關鎮(zhèn)、滸墅關經開區(qū)的這條軌交線路，成為了通安內部最大的交通利好。

　　禹洲嘉譽山在售117、125㎡小高層，單價-元/㎡，總價220萬-240萬。

　　新澎湃國際社區(qū)二期在售戶型面積62.85-214.42㎡；均價元/㎡；總價約200-334萬左右。

　　澎湃東區(qū)面積在售112㎡，均價元/㎡左右。

　　通安區(qū)域圖，放大查看

　　二、吳中度假區(qū)

　　2019年5月，吳中區(qū)太湖旅游度假區(qū)出臺了《中央旅游商貿區(qū)的城市設計》規(guī)劃，規(guī)劃范圍東至香山北路、南至蒯祥大道、西至舟山路、北至北塘路，總面積約2.27平方千米。

　　重新規(guī)劃改造后的該片區(qū)煥然一新，將被打造成一個集旅游服務、企業(yè)辦公、文化創(chuàng)意、購物娛樂于一體的綜合性文商旅服務綜合體。

　　片區(qū)分布大致為：一核驅動，兩代覆蓋，兩軸串聯(lián)，五片發(fā)展，多點結合?？梢哉f，未來的太湖旅游度假區(qū)將成為一個集商貿、生態(tài)、旅游為一體的綜合性片區(qū)。

　　相比于甪直、運東，太湖旅游度假區(qū)雖然離核心區(qū)域也較遠，但其自身也有不少優(yōu)勢。

　　1、交通：中環(huán)線開通后，從太湖旅游度假區(qū)到獅山核心區(qū)域在路況較好的情況下也差不多在20分鐘左右；在建的5號線西邊的起點位于吳中太湖旅游假區(qū)，并穿過吳中區(qū)、新區(qū)、姑蘇區(qū)最終到達園區(qū)，預計2021年中旬通車。

　　2、生態(tài)：太湖旅游度假區(qū)，占據著太湖的湖岸線，區(qū)域內還有香山為伴，可以說，做到了真正的依山傍水。

　　3、商旅：2019年規(guī)劃強化商旅服務功能。隨著區(qū)域內樓盤的開發(fā)，人口導入越來越多，導致配套的部分缺失已經成了緊迫的現(xiàn)實問題，而隨著商旅服務功能的強化，商業(yè)配套完善將成為看得見的事情。

　　碧桂園伴山瀾灣項目還剩余少量83㎡的房源在售，均價約元/㎡，總價約160-170萬，后期仍有加推83㎡與93㎡。

　　北辰觀瀾府目前在售產品是洋房和小高層，洋房120-130㎡總價230-250萬元；小高層112-117㎡，總價210-230w；小高層88㎡，總價176-186萬元。單價約1.9萬元/㎡。

　　新力云語鉑園項目在售精裝洋房，房源面積89-163㎡，均價約-元/㎡，總價約187-343萬元。

　　蔚藍四季在售125㎡的高層和150-245㎡的底層復式房源；房源均價約為元/㎡，底復均價元/㎡。

　　龍湖大境天成上一期產品90㎡142萬起，100㎡160萬起，120㎡180萬起，備案均價.99元/㎡，目前已經售罄，等待后期加推。

　　華麗家族太湖匯景目前無房源在售，后期加推1，2，3，5，6，7幢高層，均為18層，戶型面積93，94，140㎡。上期均價約元/㎡。

　　度假區(qū)區(qū)域圖，放大查看

　　三、吳江運東

　　一般來說，我們所討論的運東板塊為整個開發(fā)區(qū)中心地帶，即北部混合片區(qū)和中部新城片區(qū)，運河以東，蘇嘉杭高速以西。

　　該區(qū)域為目前新房最為集中的住宅片區(qū)，尤其自2019年2月東環(huán)南延二期開通后，大大便利了園區(qū)到運東的交通，導致園區(qū)客戶大量涌入，地產市場火熱。

　　在此基礎上，運東板塊又分為南北兩塊，北部主要承擔工業(yè)用途，只有江陵東路兩側為住宅和教育用地，南部為經開區(qū)中心區(qū)域，承擔主要的商業(yè)和居住功能。

　　運東板塊作為傳統(tǒng)的工廠規(guī)劃為主的區(qū)域，從現(xiàn)實的環(huán)境來看就是塵土飛揚，毫無都市感的村鎮(zhèn)既視。但是從2017年開始，板塊內的學校，商業(yè)，交通都開始規(guī)劃動工，板塊變遷，工廠搬離，住宅用地持續(xù)出讓，各項配套也逐漸完善起來。

　　運東運河公園

　　翡翠河濱雅苑已加推新一批房源，戶型面積約77-108㎡，均價約元/㎡。

　　棠頌高層已加推，戶型面積為98、115㎡，均價約-元/㎡起，帶裝修交付。

　　錦麟府在售戶型面積107-142㎡左右的高層產品，均價元/㎡左右。

　　湖心溪岸在售高層、疊墅房源，高層建筑面積約119㎡，總價約200-220萬；疊墅建筑面積約140-220㎡，總價300-400萬左右。均價約元/㎡。

　　大運河府剩余少量房源在售，戶型面積132-140㎡，均價-元/㎡；99、116㎡剩余少量一樓房源，價格-元/㎡。

　　運河名著在售戶型面積105-149㎡房源，總價約188-342萬，均價約元/㎡。

　　中交九雅花園項目規(guī)劃為小高層和高層，總戶數(shù)約863戶，具體開盤時間待定。

　　運東區(qū)域圖，放大查看

　　待續(xù)

　　元/㎡-元/㎡檔所在板塊基本涵蓋了主城區(qū)30分鐘車程內可達區(qū)域。在蘇州的中心城市圈輻射范圍內，最小的面積為運東區(qū)域翡翠河濱雅苑77㎡，最低的單價為度假區(qū)區(qū)域太湖匯景約1.4萬元/㎡。

　　新區(qū)通安板塊在2019年關注度頗高，受益于新區(qū)最低價的加持，銷售火爆。然而今年只有新澎湃國際社區(qū)和禹洲嘉譽山兩盤仍有房源，只有新澎湃擁有小面積在售，選擇少的可憐。

　　吳江運東板塊區(qū)域內新房庫存不多，除了中交九雅花園為純新盤，其余6個項目已經接近清盤，且區(qū)域內無待售地塊。這意味著園區(qū)30分鐘通勤圈內，錯過運東，再無2萬單價以下。

　　吳中太湖度假區(qū)近乎成為蘇州剛需房源最為充足的地區(qū)，環(huán)境和交通俱佳，飽受詬病的商業(yè)配套于去年度假區(qū)規(guī)劃發(fā)布后，也有望得到改善。板塊內各大樓盤品質較好，小面積多，除了到園區(qū)較遠，不失為剛需重點選擇之地。

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